「经济」8月深圳楼市新房供应爆发，二手房成交量大幅下滑

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8月底，王念去了她所在区的住建局，打印了无房证明，以维持她的第一套购房资格。王念在715新政前卖掉了唯一的房子，他兴奋地穿梭在网络名人的新网站上，觉得分数比不上土著人。

幸运的是，8月份，开发商积极推市，深圳新房迎来最大供应量周，一定程度上缓解了王念购房焦虑。

《国家商报》记者联系中原地产代理谭平乐时，他正在去中山看房的路上。“不理想，得自己想办法”，这是以谭平乐为代表的中介集团在715新政后的常态工作——把林深地区的楼盘介绍给在深圳没有购房额度的客户。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，715新政后，市场信心下降，二手房成交量大幅下降；新房供应量上升，在价格优于二手房、税收低于二手房的情况下，新房成交量可以保持在一个比较高的水平。【/s2/】至于未来的市场走势，何倩茹表示，至少价格应该是横盘。

进入8月后，开发商的推盘步伐明显加快，新房市场迎来了供应高峰期。乐游家研究中心统计，8月份预售新项目共17个，其中深汕合作区住宅项目14个，总供应量9600套，91.06万平方米。

仅在8月份，供应量就超过了上半年，尤其是8月最后一周，7个住宅项目入市，入市房屋数超过5700套，供应主要来自宝安、龙华、龙岗，这是深圳楼市全年新房供应量最大的一周。新址获批后，一周之内几乎就开卖了。

新屋市场的激烈程度也体现在深圳各楼盘的大V社交圈。他们的信息几乎每一条都与新开的或者即将到来的项目有关，或者是踩在现场，或者是引导会员或者粉丝去识别和提出自己认为有价值的项目，很少讨论二手房。这与715新政前热闹的二手房市场形成鲜明对比。

何倩如认为，前几年深圳新房也有下半年供应量大于上半年的做法。今年受疫情影响，上半年供应量较往年少，下半年推量会更集中。其次，我们一进入传统的“金九银十”销售季，房企就会准备足够的房子来带动销量增长。三是3月份，深圳市政府为了缓解房企的资金压力，放宽了预售审批条件，有利于加快新楼盘入市。【/s2/】最后，深圳7·15新政后，房地产企业担心未来销售受影响更大，近期加快了推货。

但新市场存在明显的冷热不均，西部热度高于东部。在沙井、光明、龙华等西部热点地区，开放“阳光”项目数量大幅增加。

深圳宝安区某中介店(记者闫摄)

至于为什么会出现冷热不均的情况，dtz认为，除了价格因素、度数、地铁等重要因素外，新政提高了深圳买房门槛，房票也变得更加珍贵，性价比更高的楼盘，尤其是差价较大的楼盘，成为“创新”的主要目标。比如龙华上塘，上海汇德利和周边二手房的差价在2 ~ 3万元/平米左右。

新项目17个，9600套，91.06万平方米，只是今年新房井喷供应的开始。根据深圳市住建局公布的数据，2020年，深圳计划入市的房屋总量为490.55万平方米，50618套。乐友家的数据显示，今年前八个月深圳供应的新房数量约为2.4万套，这意味着9月至12月将有约2.6万套房屋进入市场。【/s2/】因此，年底前新房供应将继续爆发。

715新政后，在南山区做中介的石舟明显感受到了市场的凉意。现在在他的朋友圈里，除了偶尔送出几套二手房或者深圳的新项目外，几乎都在为林深项目努力推波助澜。

“给南沙、中山路等林深地区的客户送新房，不管客户之前有没有买过房，万一砸了”。这是石舟近一个月的工作状态。他给记者看了他发给客户的信息，拿出几页纸，都是他发给客户的林深房产信息。而且大部分客户都没有回复他。但他笑着说:“也没有黑我。”。

石舟和谭乐平的情况也开始反映在市场数据上。乐友佳研究中心数据显示，8月份深圳二手房转让11322套，较上月下降15.6%；二手房平均成交价格为66002元/平方米，较上月下降1.3%。

因为二手房转让存在数据滞后，虽然8月份转让量突破万，但实际成交有所下降。根据深圳房协的网上签约数据和乐友店的成交数据，8月份的二手房成交较6、7月份有较大幅度的下降，预计9月下旬后会明显体现在成交金额上。

米德兰(Midland Shenzhen)董事总经理蒋认为，二手房市场在线签名数量的下降并没有得到充分反映。根据米德兰地产的了解，【/s2/】新政后超过一半的购房者丧失了购房资格，2 ~ 3年后购房者额度受限的情况将得到“缓解”。

次区域，除南山区外，8月份大部分行政区交易量和交易价格均有所下降，龙岗和宝安仍是交易的主要区域。乐友佳研究中心数据显示，龙岗转让3253套，环比下降13.5%，平均成交价格45069元/平方米，环比下降2%；宝安转让2734套，环比下降12.4%，平均成交价格58641元/平方米，环比下降1.1%；南山排名第三，转让1855套，环比下降13%，平均成交价格98385元/平方米，环比上升1.1%。

深圳中原董事总经理郑书伦认为，715新政主要针对二手房，导致二手房成交量快速下降。715新政影响很大，是历史上最严格的。未来二手房成交量有望在低位徘徊，但深圳市场购买力充足。虽然限购升级，需求下降，但整体供需失衡并未改变，二手房价格有望相对稳定。

“受新政影响，原本打算卖房、换房的业主被撤回，在市场上出售、善意出售的业主数量也减少了，所以业主心态还是比较强烈的。”周老爷说。与此同时，根据乐友佳的统计，深圳各区的二手房上市价格涨幅最大。截至8月31日，深圳二手房平均上市价格为6.9万元/平方米，较上月上涨1.32%。在所有行政区中，只有盐田环比小幅下降0.68%，其余地区均有所上升。涨幅最高的是南山，平均上市价格为9.6万元/平方米，较上月上涨2.13%。

但乐友门店的数据显示，从8月中旬开始，房子、客户、二手带的数量已经停止下跌回升，市场消化新政的时间已经过半。不少买家继续踏上看房之路，预计9月份市场回升更为明显。二手市场记录数据持续走低，短期内进入下行区间，预计持续1-2周。随着7月15日政策的逐步消化，交易将迎来一个稳定期。

至于今年是否会出现开发商期待已久的“金九银十”现象，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，近日，住房和城乡建设部召开了重点房企融资座谈会和城市房地产工作商会，分别从房企方面和城市监管方面加强分类指导。从这个角度来看，未来市场知名度高的城市调控概率大，不会出现市场过热，金九银10很难出现。

某上市房地产公司的一位副总裁告诉记者，“今年是买新房的一个窗口。有人说现在没机会来深圳了，政府在帮着压低房价。这是一个机会。新政后，很多人失去了配额，公寓迅速上涨。现在需求转向了小产权。”

王念还穿梭于各大网络的红盘之间，她表示，一些市场的一些热点板块不会参与，也没有足够的资金，但她不想像房地产投机者一样合伙购买。按照她的计划，她几年前就可以买了。然而，石舟仍然每天群发林深新盘的信息。

记者|甄苏静编辑|陈梦愉李韩晶肖勇

来源:镁雕地产(微信:地产圈)