「经济」房租拐点下的长租公寓困局：房东加入400多人的维权群租客首遇续约不

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对于华北的一群漂泊者来说，上一次房租下降，可能要回到08年的金融危机了。

“房东要看房。”七月的一个星期五，正在工作的赵荀突然收到了管家发来的一条莫名其妙的信息。

赵荀在北京石景山租了一套免费公寓三年了，主卧的租金从每月2200元涨到了每月2600元。这几年除了交房租，他和自由人，房东，甚至室友都没有联系。

公寓的剧情，租客和房东“见招拆招”

赵荀向自由管家询问房东的目的，但对方说不清楚。

房东夫妇约定的周六到了，看到房间里拆下的隔断，感慨地说:“原来的隔断真的拆了。”

赵荀租的这套舒适的公寓是第一次租的。本来是在客厅里自由切断的，但是租了之后拆了，床和桌子还是原封不动的放在那里。

房东和他的妻子开始询问赵荀房间的租金。得到回复后，房东夫妇终于说出了此行的真正目的:“如果我们自由解约，你愿意以现在的价格继续住在这里吗？”

图片来源:镁照片

在这段时间里，一些长期出租公寓的企业试图压制他们高价收到的房子，但房东和房客都不愿意让步，于是三方上演了一场骗局。

房东和他的妻子告诉赵荀，他们可以以拆除隔墙为由与他们自由协商降低租金，目前给出的全部租金每月不到5000元。赵荀和他室友的月租是4800元，被拆的隔断房的初租是每月2500元。

“周日要求回复。”房东和他妻子的意图是自由解除合同，将房子直接租给赵荀和他的室友，这样即使维持原价，也会高于修改后的价格。

如果赵荀不接受，房东打算收回房子，重新出租，但显然他们希望赵荀能继续出租。他对赵荀说:“我知道这房子现在不好租，所以我希望继续以我可以免费给你的原价租下去。”

“在马上搬出去和原价租房之间，我自然选择了继续原价租房。因为每年自由续约的时候习惯提高租金，还会收到相当于一个月左右租金的管理费。现在可以直接按原价从房东那里租，不用交管理费，可以省点钱。”赵荀告诉镁。

收到赵荀的回应后，房东和他的妻子说他们将自由解除合同，然后愉快地离开。

然而，赵荀告诉镁业:“房东承诺的原价只到明年1月。原因是他们和他们的自由合同是在明年一月。可见他们想等到那个时候，说不定疫情就消除了，租房市场就恢复了。他们可以再次提高一波租金。”

另一位业主张进(音译)向镁铝讲述了与Freely谈判的更详细过程。

“从6月份开始，我接到了免费管家的电话，这意味着我的月租金将减少到800元。如果我选择不续租，就交一万多。”

张进说，在网上看到这种经历的房东不在少数:“我加入了一个自由奔放的维权团体，有400多人。集团还成立了专门人员与媒体沟通，我们维权的决心还是很大的。”

然而，这场减租风暴的结果相当戏剧性。相关负责人告诉镁业:“总的来说，在数百万套可以自由经营的房子中，启动价格谈判的房子数量很少。目前，一些业主认同长期双赢的理念，并与我们达成了新的合作协议。我们真诚感谢他们的理解和支持。同时，所有谈妥的房屋合同都在正常履行过程中，我们也按时向业主付款。”

“不亏就开心”

人居青年公寓首席执行官李文喜是在长期租赁公寓刚刚开始停业的时候进入这个行业的。

2017年，经朋友介绍，黎文熙在深圳龙岗区南岭1983创意镇设置了自己公寓品牌人居青年公寓的首个项目。到目前为止，黎文熙的人居青年公寓在深圳约有1700套房，以集中型公寓为主。

“我们的体积不大。前几年入住率我们没觉得有什么大的变化。但是今年退房的多了，新租的量不够，我们就觉得压力大了。”李文喜告诉《镁编辑》，对于他和大多数同行来说，今年的首要目标是维持正常现金流，控制风险，“先稳后活”。

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在李文喜看来，今年的租房旺季并不是“红火”，而是耽误了。人居青年公寓入住率5月份开始上升，6月份回落到78%左右，7月份突然上升近10个百分点，达到90%左右。

“现在显然好多了。这几个月，别说租房了，没人看房，退房的还不少。”李文喜说，“人居青年公寓之一，今年最多，一个月退房近40套，但入住率从未低于76%，情况相对稳定。”

目前1983创意镇人居青年公寓共有五套房子，全部来自工厂宿舍改造。月租水电总成本接近70万，业主今年已经减租半个月。

虽然李文喜的公寓每年都会向租户小幅增加租金，但今年的整体租金保持在不涨不跌的水平。不过，他们也推出了一些特价，价格从正常时期的2300元降至1980元。

据壳牌研究院统计，2020年上半年，长期租赁公寓入住率明显下降，违约率上升。同时还需要正常向业主支付租金，企业现金流普遍紧张。同时，疫情期间租赁企业的管理成本增加。

李文喜对“违约率上升”的感觉非常清楚，他称之为“跑房子”。他公寓的一些房客在付房租前就失踪了；有些回不去不想回深圳的租客，如果连房间里的东西都不想要，就会失去联系；而且回深圳后公司倒闭了，拿不到工资付不起房租的租客。

“往年很少。今年有很多‘跑房子’。6月份一栋楼有9栋流水房，5月份更多。”李文喜说，有些租客莫名其妙地失踪了，联系不到人。“对方生活不好，肯定遇到了困难。不需要押金。”

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对于李文喜来说，今年最困难的时候就是“无利可图”。

“尽量不要赔钱，不赔钱是很幸福的。”李文喜说，大概两三个月的时间，他收了房租，然后交了房租，付了员工工资，基本没有结余。“二房东不像房东。对我们来说，这些空客房都是利润。多租一间房，就多赚一个钱。”

长期租赁公寓行业冷却“规模缓慢”

大品牌的长期租赁公寓在目前的环境下也放慢了扩张的步伐。截至2019年底，已有44家大型开发商开始经营长期租赁公寓，但今年上半年没有开发商进入长期租赁公寓领域。

深圳某大型品牌长期租赁公寓负责人之一告诉镁编，深圳部分地区目标租客不多，各方面入住率仍上不去，租金收入整体仍有波动。但是房东要交房租，员工工资要交。这些压力是真实存在的，现金流还是用来生活的。“租客天天减房租，房东居然不帮忙，可以折腾。”

另一位长期租房从业者告诉《镁编辑》:“现在这个行业很难。上半年很多游客流失，疫情爆发以来安置了很多房间。2017年的那个时候，长期出租的公寓竞争过高的房价。其实有些房子收了就没赚到钱，但这些危机就是在这个时候爆发的。”

乐居公寓创始人罗毅也表示，2019年整体宏观经济形势，加上疫情的干扰，仍然对我们的上游行业打击很大，自然映射到租赁行业。

但罗毅也认为，长租公寓企业降价是可以理解的:“长租公寓企业受到了影响，所以采取降价措施，确保整个现金流的安全，是业内常见的风险规避措施。我觉得这件事其实可以理解。”

华景证券在一份研究报告中指出，2019年长期租赁公寓行业龙头企业管理规模平均增长率为19%，明显低于2018年的173%。预计今年的进展将会回落。目前市场龙头企业基本都是前期入行的企业。他们在利润方面提前锁定低价房，享受2017年至2018年的房租上涨，又获得了一笔可观的房租剪刀差；从规模上充分利用2017-2018年的资金，获得大量货源。之后进入的一些企业已经基本淡出。

李文喜认为，经过上半年的考验，长期租赁公寓行业会越来越规范，各方都会趋于冷静理性，不会像过去那样狂热。这对行业来说是好事，也让大家意识到长期出租公寓不是金矿。“长租公寓真的是真正的产业，需要慢慢来。

租赁市场的传统旺季已经推迟

长租公寓是租房行业的大规模参与者，租房冬天的感觉最猛烈。其实这个链条里的每一个人都是被触动的。

“这一轮租金下降是自2012年以来半年多来首次出现的租金同比下降。”这是壳牌研究院对目前北京租赁市场的直接判断。一个租赁公司的人告诉镁业:“目前业主自己卖房子大概需要60天。”也就是说，对于房东来说，一套房子一年的1/6不会产生收入。

统计数据非常直观地显示了租金的下降趋势。壳牌研究院的数据显示，2020年上半年，北京所有行政区的租金都在下降。在不同行政区域租金水平中，石景山区租金同比降幅最大，上半年租金水平为71.25元/平方米/月，同比下降4.72%。

受第二次疫情影响，北京市场传统的毕业租赁旺季尚未出现，6月份成交量环比下降7.3%。7月份平均房租降到了年内最低点，降幅大于上个月(根据诸葛找房子)。

作为楼主，镁编辑咨询了链家静南区的店长赵。“受疫情影响，今年租房市场不太好，但现在是上市的最佳时机。最近毕业季找工作的人很多，租房需求有所回升。平均每天照顾1 ~ 2个人左右。至于交易周期，也要看行情。”

不仅在北京，在全国范围内，空壳数据显示，在过去的半年里，全国的房租都呈现出下降的趋势。

壳牌研究院的数据显示，3月份18个重点城市的平均租金水平下降了14.0%，从2月份的47.7元/m2降至41.0元/m2。4月和5月，平均租金略有反弹，分别比上个月上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍明显低于去年同期，同比下降约10%。6月份，租金水平再次呈下降趋势，比5月份低3.2%，比去年6月份低10.9%。

今年的毕业生是否能给租赁市场注入强劲的一击，目前仍不确定。

记者|王家飞 黄万银编辑|陈梦愉 孙志成肖勇

本文来源:镁雕地产(微信:地产-圈)