「经济」男子借名买房，30年后房屋拆迁，他却被名义房主儿子起诉要求返还占

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最近，赵南(化名)一直在律师事务所和法院之间奔波，为一桩指名买房的诉讼准备诉讼材料。三十年前，赵南借他的名字买房，三十年后，房子被拆除。然而，赵南被已故名义房主的儿子起诉，要求他退还他多年来一直占用的所有租金。

这发生在盐田区海淘花园，这是深圳80年代的第一批商品房。30年来，房价暴涨，今年最高成交价格达到11万元/平米。这栋房子的实际投资人赵南最近被起诉拆除和叠加时非常担心。

在现实生活中，实名购房的原因有很多，比如规避住房限购政策，规避贷款限购政策等贷款障碍，或者简化手续，降低税费，争夺特定的购房折扣等。当然，也有一些人为了隐藏自己的房产信息，选择用名字买房。

继承人不承认贷款关系

海淘花园位于深圳市盐田区沙头角，是深圳80年代建造的第一批商品房。根据当时的购买政策，在1987年市场开放时，只有香港人可以购买住宅区。赵南想买住宅区的商品房，但由于他是内地公民，没有资格买房，他想向香港公民殷诚借个名买房。

同年7月，赵南以殷诚的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，并经公证处公证。之后，赵南支付了全部购房款，开发商交付了房子。

海淘花园图片来源:壳牌找房子

同年8月，这所房子登记在殷诚名下。之后，赵南一家把户口搬到了海淘花园的房子里。自房屋交付后，该房屋一直由实际投资人赵南占用或出租并纳税。

2010年，海淘花园被纳入城市更新规划。这时，赵南也把房子租给了项目的开发商。2011年底，深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会原则批准盐田区海淘花园更新单元规划。此后，由于补充计划不尽人意，海淘花园的旧装修工作进展缓慢。

海淘花园图片来源:壳牌找房子

直到2019年4月，项目开发商突然告诉赵南，一个新业主已经要求他的权利，并停止支付赵南的租金。赵南得知房子的名义主人殷诚已经去世，房子由他的儿子继承并转让给他的儿子。殷诚的儿子认为房子是他母亲殷诚的遗产，是合法继承的，并要求赵南归还占领期间的所有租金。

关于购买30年后为什么产权没有转移到个人名下的问题，赵南说，他从购买开始就一直住在海淘花园，他觉得无所谓。另外，知名人士程程因为长期在香港生活，不在深圳，所以基本上没有联系，所以也没有办理过房屋过户手续。

因为殷诚的儿子拒绝承认赵南作为实际权利人的身份，赵南起诉了殷诚的儿子，要求他将房子过户到赵南名下。

新荣团队首席律师张懋镕认为，虽然名义买房登记在名人名下，但实际上不是名人所有，不是名人遗产，不属于其继承人的继承范围。《合同法》和即将出台的《民法典》对名义购房合同的性质没有实质性规定。根据《合同法》第124条和《民法典》第467条，这是一份无名合同，委托合同应当类推适用。根据委托合同，受托人处理委托事务取得的财产属于委托人。

镁编辑了解到，海淘花园目前只有少量房屋在售，均价6 ~ 6.5万元/平米。根据贝壳搜房的数据，海淘花园今年成交频繁，单价从7万元到11万元/平米不等，远超盐田区沙头角区的均价。

[题名买房有很多弊端

7月15日调控升级后，深圳购买的房屋数量越来越珍贵。在市场上，一个地方买房的价格从几万到几十万不等。现在限购政策严格控制下，长期持有隐藏了哪些风险？房子会被名人住吗？如何规避这样的风险？

最高人民法院法官国际交流中心认为，用名字买房有很多弊端。比如你名义上买了保障房之类的政策性住房，名义上的产权人往往会反悔，导致投资人无法获得该房屋的产权；记名购买普通房屋，登记购买人反悔不承认记名购买或者登记购买人死亡，其继承人不理解或者不承认记名购买的。此外，还有财产被法院转移、抵押或强制执行等风险。

在你不得不实名买房之前，你应该尽最大努力签一份贷款协议。张懋镕认为，该协议具有普遍的合同约束力，应被视为有效的合同。对于亲属之间约定的借款协议，可以通过购房票据、实际使用或对房屋的控制等客观条件予以确认。

如果实际投资人和名义上的业主没有书面协议以名义买房，实际投资人应该如何主张权利？张荣茂表示，在实名购房的情况下，如果真正的购房人引用的间接证据能够形成完整的证据链证明自己是真正的购房人，那么就应该确认他是真正的房产主。"事实上，有些人以证据充分的方式赢得了这场官司."

至于如何避免借名占房的风险，张荣茂建议，借名人在有资格买房的情况下，请名人尽快过户:只有以自己的名义才是安全的。

此外，值得注意的是，以名义购房的协议，如果侵犯了他人的合法权益和社会公共利益，则视为无效，如果不具备在当地购房的资格，则不予法院支持。

编辑|孙志成杜恒峰王佳琪

本文转自:镁雕地产(微信:地产-圈)