「经济」物业检测“合格”，业主检测超标，上海某高端公寓新风系统引维权争

本篇文章2863字，读完约7分钟

18元/平米/月物业费，应该享受什么样的服务？

但近日，上海普陀区某小区业主张华(化名)以拖欠物业费近一年为由被该物业告上法庭。

该小区是2016年施琅地产与中信资本合作改造旧楼时的种子项目。

张华很苦恼地告诉镁编辑，【/s2/】自从住在这个房子里就再也没有担心过。

张华所在的小区，图片来源:镁

”但更让人无法忍受的是，新风系统失效。【/s2/】家里只有两扇窗户，新鲜空气不强，真的很无聊。该组织最后一次测试时，二氧化碳仍然超标。”

据张华介绍，他找到了一家国家认可资质的检测机构。【/s2/】测试结果为“全屋4个出风口，实测总风量仅为46 m/h”。【/s2/】这个风量对于室内面积超过70平米的公寓来说远远不够。而且全屋二氧化碳浓度达到1200ppm，也就是0.12%，明显高于正常值。

为此，业主从去年开始与物业沟通，期间维权不下四次，最终没有等到问题解决，而是等待法院通知。

图片来源:受访者提供

施琅物业表示，公司聘请了一家机构进行检测，结果显示室内空燃气质量合格，不存在二氧化碳超标问题。

张华告诉镁质编辑，去年6月，业主拉横幅维权后，施琅项目负责人出面与十几个业主代表沟通，但新风系统问题长期没有解决。此后，业主开始拒绝缴纳物业费，施琅也没有出面与业主沟通，直接起诉了两位业主。

施琅一直将绿色高科技住宅作为卖点，并将其作为产品溢价，但这一次恰恰是施琅引以为豪的高科技。

那么这场争论的问题是什么呢？

怀疑二氧化碳超标的物业为“合格”

施琅的业主和物业之间有很多纠纷，最集中的矛盾是新风系统的问题。【/s2/】在业主家中，镁质编辑张华注意到，98平米的家中有四个出风口，都在地上。风的感觉真的很弱，几乎没有风动的迹象。

“测试专家建议在窗户上安装一个换气扇，以交换空气体。与其用这种独创的方式，不如直接拆新风系统。”张华忍不住笑了。

根据住房和城乡建设部《住宅新风系统技术标准》(jgj/t440-2018)，新风系统的排风系统应满足新风量的要求。当采用机械排风和机械送风系统时，排风量应为新风量的80% ~ 90%。同时，新风系统的设计新风量应取换气次数计算的最小设计新风量与卧室、客厅计算的新风量之和的较大值。

根据《gb50736-2012民用建筑采暖通风与空空调设计规范》的规定，房间内每人每小时所需新风量不应小于30立方米。

以一户面积90平方米，层高2.8米安装新风系统的三口之家为例，在每人最低新风量为30 m/h的情况下，三人所需的总新风量应为最低新风量×人数= 30× 3 = 90 m/h。

【/s2/】但实际测量结果是张华家的总风量只有46m/h，远低于正常值。

【/s2/】在不到一个小时的时间里，在张华家接受采访的过程中，镁光灯也感到压抑和恶心。

对于室内二氧化碳，国家标准要求控制在1000ppm以下。当空气体中的二氧化碳浓度达到1000~2000ppm时，人们会感到昏昏欲睡。当室内浓度达到2000ppm时，人会感到头晕、难受。

根据张华聘请的检测机构的测量结果，全屋二氧化碳浓度达到1200ppm，高于正常值。

以一个30平米的卧室为例，如果有4个人活动，二氧化碳浓度会瞬间达到1000ppm。这意味着如果门窗关闭超过一小时，室内二氧化碳浓度就会超标。如果在这样的环境中过夜，很有可能缺氧会带来安全隐患。

专业人士建议张华换一台新风扇，风量120 m/h，可以有效缓解室内二氧化碳浓度。

随后，Mg卞作为业主的朋友与张华一起前往该物业。物业公司王经理向记者出示了检测报告，结果是没有二氧化碳超标的情况。

至于张华单方面找的检测机构，物业没有给出明确的答复，没有认可，也没有否认。

王经理表示，他们还聘请了“长兴程朗建筑工程质量检测有限公司”进行检测，检测结果显示新风系统和室内空空气质量均正常。

但根据工商登记资料，该公司股东为朗路科技建设有限公司，实际控制人为施琅房地产董事长田明。也就是说，施琅正在寻找她自己的测试公司。

业主回应说:“物业检查公司的业主是他们的员工。无论如何，这种测试是我们的所有者无法接受的。”

张华告诉镁质编辑，双方半个月后起诉法院，然后肯定会要求法院安排第三方检测公司来说明真相。

业主拒绝支付物业费，收到法院的调解书

互不接受的测试结果让一切都悬而未决，新风系统是否有问题无法进一步验证。

据专业人士介绍，新风系统主要有两种送风设计，一种是地面送风模式，另一种是顶部送风模式。

施琅科技住宅的“24小时全置换新风系统”是地面送风方式，下送上排的换气方式。

也就是说，利用热压原理，新的空空气从位于客厅和卧室地板上的空气供应口被送入房间。在室内微正压环境下，风会像泉水一样源源不断地送来“old/きだ空热空气”。

如果有问题，可能有两个原因。

首先，空气供应:空气供应单元通过过滤和净化系统发送室外新鲜空空气，然后通过独立的管道向每个家庭发送新鲜空气。如果鼓风机有问题，可能是风量不足；如果过滤系统有问题，供气就不干净了。

第二，排气。目前很多新风系统采用“独立双通道设计”，送风管道和排风管道独立不交叉，不存在新风和回风混合造成的交叉污染。但是，如果新风系统设计为单向流动和独立的双通道，可能会影响风量和空空气质量。

关于该建筑的新风系统是否存在机械问题，施琅物业表示，【/s2/】新风系统已确认完全开放并正常运行，但该建筑不是施琅建造的，【/s2/】需要在原结构上进行改造，存在一些固有条件。

物业也强调，公司也很关心这件事，联系了很多部门，当时也去找了施工方。

不过类似的，张华和很多业主听了一年多。在此期间，业主还专门给施琅·田明写了一封信，信中提到“自去年10月份以来，已经过去了八个多月，贵公司一直未能对我们业主提出的问题做出决定性的回答。”

业主写给施琅的公开信，图片来源，由被告提供

结果，许多业主拒绝支付物业费。【/s2/】这个延迟将近一年，物业费累计到2万元/户左右，也不是小数目。

张华也很无奈。他告诉镁编辑，他选择这里的房子时有顾虑。这是一套公寓房，本身设计就有一些缺陷。首先南北不通透，房子自然通风条件不好。【/s2/】同时，由于房屋的结构，窗户无法完全打开，室内空空气不流通。【/s2/】但是因为房子有新风系统，而且施琅的品牌以高科技为主，新风系统也很有名，公寓本身性价比高，所以买了。

“谁想到青朗诗的新风系统不是绿色的，一点感觉都没有。经常在家睡不着，很累。但更累的是没有人出面处理问题。这个时候出来，就是告我们。”

张华说，这也是事实。但是每月18元/平米的物业费并不是宣传的“管家服务”，也没有基本的生活保障。为什么要交？”张华很生气。

【/s2/】王经理直言18元每平米物业费其实在物业运营方面并不高，物业管理处处需要钱。【/s2/】而且现在物业公司也不愿意，但是如果业主长时间不交物业费，最后的结果就是Landsea Property可能会退出场地。撤单后，无法保证其他物业公司会提供同样的服务质量。