「经济」美邦、班尼路、佐丹奴…步行街上这些门店，你上一次逛是什么时候？

本篇文章3236字，读完约8分钟

上海南京路步行街，曾经米邦威的旗舰店，正在进行一场“爱面子”的战争。

针对美邦及其董事长胡佳佳的支出限制令揭开了这场战争的冰山一角。

图片来源:每个记者张建设(数据地图)

2017年，旗舰店一楼的两家临街商店选择在租约到期后不与米邦威续签租约。经过两年的锯锯和去年被法院判决腾空房子，米邦威从未履行判决。对此，外部分析可能是店铺分离会对旗舰店整体格局产生很大影响。

虽然这位34岁的领导人反应迅速，但有关当局在沟通后取消了禁止令。但以这种方式上热搜，还是让很多人感觉到了曾经的“民族品牌”的没落。

事实上，不仅是米邦威、本尼路、佐丹奴等曾经的“步行街品牌”被遗忘，步行街本身也不再是城市的“交通责任”。无论在上海、北京、广州，无论商家如何变化，城市如何演变，步行街似乎永远和“爱来不来”一样。

7月9日，戴德梁行发布了《2020年商业步行街改造升级白皮书》。据统计，现有营业面积2万多平方米的步行街2100多条，总营业面积1亿多平方米。但从目前的发展情况来看，存在文化核心缺失、功能定位混乱、业务内容同质化、建筑规划不合理等诸多问题。，迫切需要升级换代。

今年，“更新改造步行街”再次写入政府工作报告，商务部部署的第二批更新改造步行街试点项目的消息也接踵而至。去年，上海的南京路步行街和北京的王府井步行街作为“龙头”，同时进入了20周年，并陆续开始了步行街的扩建建设:南京路计划扩建至外滩，而王府井将从原来的548米扩建至982米，几乎翻倍。

改造后的步行街能否迎来“第二春”？

街道回归

2007年，美邦与南京东路圣德那商厦业主华东电气集团签订10年租约。在南京东路地铁站对面的“风水宝地”，横跨五层的亚洲最大单品服装旗舰店——米邦威上海旗舰店正式开业。

第二年，郭敬明的小说《小时代》出版。在他奢华的上海，“中心一定是电视节目多次报道的繁华的南京路”。“佐丹奴和本尼路旗舰店闪烁着巨大的电子屏幕”，给南京路打上了深深的时代烙印。

那是属于步行街的“黄金时代”。

20世纪90年代中后期，中国大城市掀起了商业步行街规划建设的热潮。1999年，上海南京路步行街和北京王府井商业街步行街先后实现全天候步行。紧接着，广州北京路在2002年完成了步行改造。从此，步行街几乎一夜之间成了城市的“标准”。

然而，应该具有自己城市特色的步行街正在逐渐趋同。

南京路作为20世纪20年代和30年代闻名的“中国第一街”，为大多数步行街树立了标杆。

南京路大街两侧的天际线、上海一号百货等百货构成高层建筑，代表着历史上四大百货的昔日辉煌:石现、永安、新新、大新；而新兴的米和邦威在沿街众多的商店和百货商店的橱窗中找到了一席之地。

几乎所有的步行街建设都采用“百货+街区”这种框架。但结果是车道改造后过于宽阔的街道增加了步行的难度，百货商店进一步吸纳了人流。步行街其实只是起到了把行人送到不同百货公司的作用。

四川连锁商业协会会长冉立春认为，最近全国各地都在提倡发展夜间经济，这其实为以步行街为代表的街区商业发展提供了一个思路保障。作为一种商业形式，该街区再次回到了公众视野。

去年年底，在第一批11条步行街升级改造近一年的时候，国务院常务会议明确提出，步行街升级改造要与“小店经济”发展相结合，要采取更有针对性的政策措施，促进“小店经济”发展。对于发展了近20年的步行街来说，这无疑是一种新的趋势。

关于“街头盒子”的争议

步行街改造的压力很大一部分来自与购物中心的竞争。

2006年，广州当地媒体进行了一项调查。当时，北京路步行街还在为其“巨大”的交通而兴奋，但刚刚开业十年的天河市正在努力减少交通——即使改造成步行街，也无法阻止人们涌向购物中心。

这可能和过去步行街和购物中心的区别有些不同。业内有一种观点认为，步行街的开放式空厅可以使行人更容易进入，并且在与百货商店和购物中心等商业机构共存时可以作为一种分流工具。

换句话说，街道可以满足“购物”的需求，即使最后没有转化为购买力。所以步行街往往被贴上“生意兴隆”的标签。

而移动路线更复杂的更封闭的商场，在客流方面似乎并不逊色。

冉立春指出，一些商业地产开发商越来越倾向于围绕商业体建设配套区块，而是通过商业体自身的流动带动区块的商业销售，以缓解自营业务带来的资金压力。因此，街区可能只是作为“配角”而存在。

更尴尬的是，步行街吸引的流量转化率可能相对较低。

同济大学城市规划系副教授朱伟的团队对南京路步行街的客流进行了调查。他们发现，上海消费者在南京路的比例正在下降，从2001年的70%以上下降到2007年的60%以下，最近几年只有40%。

房地产咨询公司瑞一德发布的报告进一步指出，由于对当地客户的重视不够，王府井商圈的企业总部迁出，流失的商务人士只是消费意愿和能力较高的部分。

程叔叔问身边的朋友，除了招待外地的亲戚朋友，一般几乎没人去步行街逛街。甚至作为游客，在步行街，经常是观光打卡。一个多年前逛过南京路的朋友抱怨步行街的商品价格普遍偏高，品牌和业态比较陈旧，很难引起消费欲望。购物后，他们决定去附近的购物中心吃饭。

那么，步行街和购物中心可以整合吗？

反对者认为，以购物中心为代表的步行街和包厢商业，是定位和逻辑不同的自洽商业模式。举个例子，两个顾客不同——开放的步行街对年轻人更有吸引力，而注重消费环境体验的消费者可能很难感兴趣。

冉丽春认为，与主要由房地产开发商自己经营的购物中心不同，步行街背后的经营者大多是政府或其平台公司。近年来，步行街也在探索引进专业公司，但一般来说，步行街的改造需要政府对定位和客户群体有更准确的把握。

谁的街区？

步行街如何定位为街区？

冉李春认为，与封闭的空购物中心相比，步行街更能体现城市商业文化，成为城市名片的延伸。你做什么人行道，做什么生意，都能在步行街上清晰的展示出来。购物的人不仅是商业参与者，也是文化接受者和城市观察者。

这与步行街的发展史密切相关。

中国城市与小城镇改革发展中心首席经济学家李铁曾指出，商业街的形成源于商人在交易场所的聚集，这是最方便的城市，商业街最初形成时，大多数商人都有自己的店铺。

通常作为商业街“长者”的步行街，为什么总是位于老城区的中心，往往孕育着大量的老品牌，这一点不难理解。

可以说，“旧”是步行街不可持续的原因，也是保持其特色的本质。

但是老牌子的时间不多了。

根据2011年的一项数据显示，近70%的老字号品牌在过去20年里都搬离了南京路。营业额没有错，但往往是年复一年一直上涨的房租迫使商家撤退。

2012年，有媒体调查发现，在南京西路某商场，一家200平米的餐厅，每天要交3000元。按照当时上海餐饮企业租赁成本的平均比例，餐厅每天的营业收入不得不达到2万元。2007年，租了9200平米店面的美邦签了年租金4000万左右。

得出的结论是，步行街正在从“一店三代”向“一店三代”转变。

不合理的改造进一步“蚕食”老字号的生存空空间。

李铁曾指出，虽然北京前门大栅栏商业街改造在形象上是成功的，成为游客的必游之地，但前街改造升级后，店内商品价格昂贵，人流远不如未改造后街，后街旧名依旧人头攒动。

“这样的案例全国数不胜数，但除了少数特大城市的特例，成功的案例并不多。”

北京前门大栅栏商业街(来源:西城档案馆)

中国国际贸易促进委员会贸易研究部主任赵平指出，旧品牌的流动已经不再，可能是因为旧品牌的传统品牌形象让消费者在步行街改造后感到更加陌生。对于步行街来说，文化需要继承和保存，对于传统和创新，应该找到更好的结合。

步行街会有更大的变化。国务院研究室最近编制的《政府工作报告》的问答中，提出对步行街进行升级改造，鼓励在城区设立免税店，支持步行街商户申请备案作为离境退税点。新的格式可能对当地人有好处，但对老品牌来说可能是更大的挑战。

记者|杨继飞编辑|刘艳梅赵王云齐家杜波

本文转自我的小伙伴:城市进化

微信号:城市_进化