「经济」房子建好了却“无开盘计划”，东莞这个“双料地王”项目怎么了？

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今年以来，东莞土地市场供应大幅开放，仅上半年土地成交量(401.7亿元)就超过了去年全年(374亿元)。开发商开始了“抢地”模式，东坑、沙田、厚街、大朗、恒利的底价记录被逐一打破。

不过不知道这些正在抢地的开发商还记不记得，2016年疯狂的东莞楼市，有同行拿下了“地王”，现在不是亏本卖就是平躺好几年。最夸张的是，有项目的房子建了一段时间了，连售楼处都没开，根本没有销售的迹象，就无限期的留在那里。【/s2/】这是鲁能地产四年前拿下的东莞茶山“王迪”项目鲁能大厦。

2016年9月，天津光宇发展有限公司(鲁能集团房地产平台，以下简称光宇发展)以14.3亿元的总价拿下茶山横江村土地，成为当时茶山新的“双料王”(总价、单价)。

就在上个月(6月下旬)，国家商报记者来到东莞市茶山镇横江村鲁能大厦，看到该项目已基本完工，甚至小区内的园林等配套设施也已完工，但没有入市迹象。

值得一提的是，作为鲁能集团旗下的主要房地产平台，在国家电网(鲁能集团的母公司)决定“退房”后，广宇发展将何去何从，不得而知。

建成东莞鲁能大厦(来源:记者黄每张照片)

所有的房子都已经建好了，但是没有销售的迹象

从东莞高铁站开车2.5公里左右到鲁能大厦大概需要10分钟。从鲁能大厦步行1公里左右就是东莞地铁2号线茶山站，位置还不错。

事实上，东莞鲁能大厦在2016年9月征地后不久就开始建设了。上个月国家商报记者实地走访鲁能大厦时发现，项目已经基本完工，甚至小区内的园林、绿化、游乐设施也基本完工，只有部分设施用未开封的蓝色包装塑料膜包裹。

据公开信息，鲁能大厦此前规划了一套4.5米高的阁楼公寓、一套6米高的创新商务别墅和一条商业街。目前，其中一些计划已经完成。但是在项目现场，记者并没有看到独立的销售中心。

来源:搜狐焦点

而且记者当天并没有看到相关的销售人员或者项目内的工作人员，项目入口被鲁能集团的一个广告牌挡住了一半。但记者在项目大厅前台留下的一份《鲁能公告销售中心访客登记表》中看到，4月至6月初，该项目访客登记信息非常多。

搜狐分众6月18日更新的东莞鲁能大厦信息显示“该项目正在建设中，今年没有开盘计划”。

一位熟悉鲁能大厦项目的相关人士告诉国商报，现在项目节点未定，不排除有入市计划。

【/s2/】记者注意到，价格可能是鲁能大厦迟迟不入市的主要原因之一。

2016年9月，经过212轮的激烈竞价，天津光宇发展以总价14.3亿元，相当于12119元/平方米的底价，溢价高达506%的价格拿下茶山横江村的土地。总成交价和单位成交价创历史新高，成为当时茶山新的“双料王”。

东莞鲁能大厦配套建设(来源:记者黄摄)

据东莞中原战略研究中心统计，2016年茶山房屋均价仅为1万元/平方米左右，2019年为1.7993万元/平方米。

【/s2/】按照当时东莞行业的计算，鲁能大厦要卖25000元/平米才能挣钱。但是目前这个价位显然很难卖出去。

离鲁能大厦不远的广元纳帕谷，2016年鲁能拿地后顺势开业，当时成交价约12000元/平米。根据找带壳房子的数据，2020年4月，广元纳帕谷一套101平米的公寓单价为17354元/平米。

东莞中原战略研究中心2020年4月指出，茶山近几年土地供应充足，近6年推出的商住用地多达11处，大大增加了供应量。2016~2017年，市场进入供大于求期，导致茶山楼市库存积压严重。这两年市场进入调整期，主要消化股票。但由于市场价格的影响，高价项目迟迟不入市。预计未来潜在供应量较大，市场压力依然存在。

今年4月，龙湖、金地以32.13亿元的底价拿下了距离鲁能大厦2.5公里的茶山巨无霸tod地块，最高限价为10676元/平方米。虽然四年过去了，但这个底价还是低于鲁能当时收购的12119元/平米的底价。

数据来源:东莞中原战略研究中心

国家电网“退房”，鲁能去哪里[/s2/]

东莞鲁能大厦的征地主体是鲁能集团旗下上市公司广宇发展。在光宇发展的公告中，这个项目还是有存在感的，被多次提及。

根据光宇发展2019年年报，东莞鲁能大厦于2017年2月17日开工建设，预计投资约29.76亿元，累计投资22.2亿元。项目实用面积约27400平方米，累计预售面积0平方米。年度报告还称，该项目“尚未开放销售”。

资料来源:企业公告(附图:魏主编)

“王迪”项目迟迟不开工，必然会对上市公司造成影响。今年4月30日，光宇发展宣布对东莞鲁能大厦计提存货跌价准备，金额约3亿元。

作为鲁能集团旗下房地产业务发展的主要平台之一，受母公司的影响，广宇发展的销售规模近年来逐渐缩小。公告显示，2017年至2019年，广宇发展的销售额分别为271.1亿元、221.75亿元和104.26亿元。

就收入和利润而言，广宇发展的表现也相对较低。根据今年第一季度报告，截至2020年3月31日，广宇发展营业收入37.6008亿元，归属于母公司股东的净利润为5.3456亿元，比去年下降6.6932%。

广宇发展近三年主要财务数据(数据来源:企业年报)

这一切的背后，是鲁能集团房地产板块不确定的未来。今年3月22日，中央纪委国家监察委员会官网发布了《中共国家电网公司党组关于十九届中央第三轮检查整改进展情况的通知》，称(国家电网)坚持电网主业政治地位更高，决心退出传统制造业和房地产业，坚决如期完成深化集体企业改革任务。

通知提到，国家电网将积极与SASAC汇报沟通主要思路，督促SASAC明确整改工作方向。根据SASAC的意见，我们将进一步完善退出和改造方案，加快整改工作。

鲁能集团作为国家电网的全资子公司，主要经营房地产业务，在国家电网“结账”后备受关注。

事实上，鲁能集团近年来一直在刻意弱化其房地产业务。自2017年销售额飙升至800亿元人民币以来，该公司近年来一直没有披露销售数据。在鲁能集团官网上，主导产业中并没有提到房地产开发，反而是商业、文化旅游、体育、卫生、科技等。

业内有很多猜测，比如鲁能集团旗下的房地产业务与其他央企合并的可能性。然而，到目前为止，还没有进一步的信息发布。

关于房地产业务合并调整的可能性，国商报记者也联系鲁能采访相关人士，但截至发稿时，鲁能尚未回应。

截至今日(7月9日)中午收盘，光宇发展股价报8.10元/股，下跌0.25%。