「经济」新房“万人摇”遇上土拍“千轮竞价” 六大维度数据解读迟到的“红

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【/s2/】新房“万人摇”，买卖又是“日光”；经过数千轮土地招标，升水率超过100%，一线城市土地拍卖同比爆炸式增长189%。

据中央参考所统计，5月一线城市整体成交量增长20.6%，北京涨幅较大，超过50%；上海紧随其后，上涨22%；只有深圳略有下降。根据中国房地产指标体系，今年5月重点城市商品房交易规模首次转正，环比增长20%左右。根据凯瑞的数据，前100家房地产企业中有77家的业绩环比增长，而67家企业的业绩同比增长。

“疫情过后，楼市复苏好于预期”平安证券在研究报告中说。

另一方面，【/s2/】房企绩效目标完成率很差，有的不到30%【/S2/】，近50名高管甚至总裁一级出现重大人事变动。房企早期“抢购”带来的市场红利逐渐消失。房地产市场的复苏是不平衡的。据嘉里数据，5月份28个重点监测城市中，近一半同比转正，上海、昆明、南京均同比增长60%以上；而大连、宁波、常州的复苏势头减弱，成交量同比下降9% ~ 31%。

【/s2/】杭州6万人抢959套房。5月新房交易面积同比增长91.4%

在传统的楼市“红五月”，全国市场整体成交量持续上升。在房企的加速推动下，大部分城市的市场交易逐渐从回暖走向反弹，北京、上海、杭州市场明显火爆。

5月底，杭州远洋西溪大厦项目收到一批预售证书(959套)，吸引近6万人报名。由于申请人数众多，开发商不得不24小时打包网吧，检查购房资格。但即便如此，人力还是不够，招了50名学生兼职帮忙初试。

杭州“万人摇”工程摇号登记表每张照片由记者鲍晶晶拍摄

单以冻结第一套房40万元、第二套房80万元计算，远洋西溪大厦项目就至少冻结了238.56亿元。值得一提的是，许多被冻结资金解冻的买家已经将目光投向了下一次。尽管今年6月将有一批新房获准在杭州上市，但其中许多已被业内人士提前锁定为“万名种子选手”。

中指数据显示，5月监测的主要城市交易面积环比增长29.36%，其中90%以上城市环比增长1.92%。

数据来源:诸葛找房子

在一线城市中，只有北京的交易面积环比大幅增长，环比增长53.5%，同比增长8.19%。深圳同比大幅下跌超过30%，交易面积在四大一线城市中最低。5月，深圳新房交易面积30.11万平方米，比上个月增长3.14%，比去年同期下降31.4%。

单个月成交绝对值最高的是上海，总成交11529套，成交面积124.66万平方米，较上月增长16.67%，但没有去年同期高，仍同比下降3.31%。

因“万人震动”而引起全国关注的杭州，反弹势头最强。5月份商品房(不含保障性住房)交易面积25.2万平方米，同比增长28.3%，同比增长91.4%。与此同时，杭州5月份的供应量增加了38.78万平方米，同比增长49.4%，同比增长95.8%。

价格方面，100个城市(新建)住宅均价环比小幅上涨0.31%，但同比增速仍明显低于去年同期。

在100个城市中，有66个城市环比上升。杭州成为房价涨幅最高的城市，其次是上海，两市房价分别上涨1.04%和1.00%；南京、重庆(主城区)增长0.4% ~ 0.5%；成都、武汉和广州的增幅不到0.2%。

北京二手房交易创两年新高，59个城市二手房均价环比上涨

根据诸葛找房子，从城市涨跌数来看，5月二手房市场均价较上月上涨59个城市，较上月上涨4个，平均上涨1.31%；城市数量减少了40个，比上个月减少了3个。

2018年以来北京二手房交易来源:壳牌研究院

在疫情得到控制的情况下，北京楼市在5月份的4月份继续升温趋势，创下2017年3月17日新政以来的交易量新高。壳牌研究院发布的数据显示，北京二手房成交量环比增长39%，同比增长75%。

从地区交易量来看，北京16个地区交易量环比增长，其中西城区增幅最大，环比增长1.29倍。西城区“多校抄写员”、“一学历六年”政策的实施，导致西城区二手房交易网上签约加速。

北京市西城区每日上市趋势来源:壳牌研究院

壳牌研究院的数据显示，2月份北京新房只有4132套，但到4月份，二手房新增18172套，与去年6月以来的高点基本持平，5月份达到新高。全市新房数量达到24784套。拍照次数受疫情影响，恢复比较慢。即便如此，5月份的数据也创下了2019年6月以来的新高，达到716，982次。

深圳正逐渐回归理性。深圳房产信息系统数据显示，5月份深圳二手房交易8553套，较上月增长11.4%；交易面积70.7万平方米，比上个月增长7.3%。从各区(新区)来看，龙岗二手房成交2286套，比上个月增长25.3%，成交量居全市第一；宝安售出2010台，较上月增长6.7%。

东部三线城市金华涨幅分别为9.5%和28%，成为二手房交易黑马，也创下2018年6月以来新高。数据显示，金华在2017年至2018年经历了交易量的强劲反弹，因此2019年小阳春期间的表现并不明显，但绝对月成交量并不低。由于金华将是2022年亚运会的分会场，市场有一定的参与热情。

在土地“高烧”的厦门，5月二手房成交量同比下降28.2%。调整升级后，2017年和2018年厦门二手房市场成交量特别低。2019年，“小洋春”二手房一度顺势回升，之后逐渐下滑。虽然厦门二手房市场自2020年以来也有所回升，但交易量自2019年5月以来仍处于下行通道。

7小时，1148轮抢地竞价。一线城市的土地拍卖收入同比飙升189%

随着5月房企美元债“破冰”，销售还款压力缓解，手松的各大房企继续积极抢地。全国土地市场开始整体降温，局部高烧，供需两端均低于上月。在结构性因素的影响下，平均交易价格和收入同比增长。

5月份各城市土地市场情况来源:中智园

根据中国中央指数的数据，5月份全国300个城市的土地出让金总额为5258亿元，比去年同期增长3%。然而，土地市场的分化比以前更强了。一线城市各项指标加速，土地出让金总额较上月上涨189%，平均底价上涨145%，二三线城市呈U型转弯下降。

值得注意的是，今年以来，优质土地成为房企争夺的焦点，升水率频频攀升。

5月15日，深圳推出了今年第一个真正的宅基地——前湾区10号开发单元03栋。经过100轮招标，龙光地产以近116亿元的总价和63165元/平方米的底价中标，成为本月全国最高的宅基地总量。

5月19日，3块“无限价”地块在北京挂牌竞价，吸引近20家竞买人激烈竞争，总成交额133.9亿元。到目前为止，北京的土地拍卖在这一年中收到了1000多亿元，在全国排名第一。

5月份还出现了一千轮土地拍卖招标。5月27日，烟台某商住用地经过1148轮，以118.8%的溢价出售，耗时近7个小时。优质土地的热度可见一斑。在已经引起全国关注的杭州，5月份宅基地供应量相对市场下降近30%，仅16块，共计88万平方米，黄金总收缴量近317亿元，与上月基本持平。但土地拍卖的热度持续升温，6个宅基地在竞价阶段达到最高价，其中5个案例进入竞价自持阶段。5月份杭州宅基地平均费率为19%，年平均费率仍高于20%。

数据来源:诸葛找房子

北京5月宅基地供应量较上月下降近70%，但综合收入突破280亿元，较上月增长近70%，达到全年最高水平。由于市场上集中了许多优质住宅，交易的平均底价为37849元/平方米，比上个月高出近40%，平均升水率也比上个月高出19个百分点，达到26%。

上海5月份供应量增长60%，共推出20个住宅用地，共计62万平方米。其中6处宅基地平均成交价在1万元/平方米以下，多为政策性安置房和工业用地。因此，虽然土地交易量同比增长94%，但收到152亿元，分别增长37%和47%，而平均交易底价下降23%，至13164元/平方米

【/s2/】前5个月，2019年房企融资额达到48%。恒大引领行业回购潮

随着国内金融环境的短期缓解和海外债券发行的逐步恢复，5月份住房企业在融资市场活跃。

据壳牌研究院统计，1-5月，房企债券融资5627亿元，同比下降4%，但跌幅进一步收窄，为过去5年同期第二高。

随着最近的加速反弹，疫情对住房企业融资的影响正在消失。5月份，境内外发行债券融资总额617亿元，较上月下降39%，但较去年同期增长31%。2020年前5个月融资规模为2019年全年的48%，全年房企融资规模有望超过2019年。

由于海外疫情的蔓延趋势没有得到有效控制，经济运行面临巨大风险。从债券发行结构来看，尽管前五个月新增海外债务有所回升，但海外债券占比升至38%，但仍低于2019年同期水平。

通过梳理5月份房地产企业45次国内债券融资发行情况，可以看出，20亿元和5亿元至10亿元的单笔债券发行比例明显上升，而小规模债务呈下降趋势。

值得注意的是，5月份，房地产企业掀起了一波大规模回购股票和债券的浪潮，其中恒大最为引人注目。据壳牌研究院数据，5月4日至29日，恒大发起16次股份回购，共回购股份1.0203亿股，涉及支付资金约15.94亿港元。

房地产企业除了回购以稳定股价、增加投资者信心外，还通过回购高息债券、发行低息新债券等方式优化债务结构。如郑融5月7日回购注销1.69亿美元年利率为10.5%的优先票据，5月21日再发行2亿美元票面利率为8.35%的公司债券；控股股东增持中南、建发、金融街等一批房地产企业。

【/s2/】前五个月，房企绩效目标完成率仅为30%，而“抢收”的奖金逐渐消失

前五个月碧桂园、恒大、万科销售规模突破2000亿元，平均2702.9亿元；保利、融创、中海突破千亿；销售规模分别为500-1000亿元、100-500亿元、50-100亿元的企业有13家、59家、22家。

根据中指的数据，5月份前100家房企的月平均增长率为31.5%，其中前10家企业的月平均增长率为9.0%。几个大型房企的月销售增速由负转正，部分房企的月销售业绩超出预期。碧桂园月销售额近800亿元。

1-5月房屋销售十大数据来源:中智苑

虽然房企的排名门槛还没有完全修复，但下滑幅度在不断收窄。销量前100的门槛为74亿元，较2019年的92.2亿元下降19.7%。

2020年1-5月，前10名房地产企业平均销售额为1558.4亿元，平均销售额同比下降5.9%。11 ~ 30家企业平均销售额502.9亿元，同比下降2.7%；31 ~ 50家企业和51 ~ 100家企业平均销售额分别为274.9亿元和115.5亿元，其中30 ~ 50家企业平均销售额增长2.1%，51 ~ 100家企业平均销售额下降16.6%。

1-5月房企各营销售情况来源:中智源

疫情初步控制后，很多房企开始尝试“明星+直播+卖房”的创新营销模式。Forte与kol威亚跨界合作，首秀赢得1900多万人观看；钟君以颤音举办钟君云景台发布会；碧桂园在直播购房节宣传了多城市项目的覆盖面，叠加了很大的优惠力度，达到了800万的浏览量。

但随着近几个月的持续反弹，抢占市场的红利逐渐消失，房企的目标完成率远低于2019年同期。据不完全统计，在公布2020年销售目标的39家房地产企业中，前5个月的销售目标完成率仍不到30% 。

比如中国恒大、碧桂园、龙光地产、雅居乐、越秀地产、中国金茂、钟君集团、中国海外地产、龙湖集团等都没有达到40%的销售目标，而时代中国、首开、保利地产、宝龙地产、远洋集团等的目标完成率都在30%以下。

中国企业资本联盟副主席白文喜分析说，【/s2/】如果房企前五个月的销售目标已经达到年度计划的30%以上，可以认为复苏良好[/s2/】。

韩毅智库认为，房地产企业面临的真正挑战可能在2021年。虽然整体销售规模在2019年达到新高，但价值去比率实际上比前一时期有所下降，这意味着企业有一些股票来源没有得到一定程度的消化。如果这些股票来源难以去配置，必然会成为企业未来发展的一大尴尬，除了资金的沉淀，也是企业再投资的一大负担。

【/s2/】5月份房地产企业高层管理岗位发生48次变动，总裁跳槽、升职、解聘【/S2/】

乐居财经学院不完全统计，包括内部调动，5月份房企高层管理人员变动48人，其中总裁变动4人，总裁、执行董事解聘1人，另有13人辞职或离职。

以阳光控股为例，分别于5月15日、18日、21日、27日、29日发布了5次人事变动公告，涉及10余名退休高管。

经历了大规模人事变动的泛海控股，本月迎来了7次高管变动，正在向新的转型方向靠近。自2014年起，泛海控股前董事长卢志强提出“去房地产化”，向金融业发展，转型为金融投资平台。今年1月，泛海控股的行业分类正式由“房地产”改为“其他金融行业”。这次换的高管中，很多都有金融行业的专业背景。新任行长宋红谋曾在多家银行机构和保险公司工作，具有丰富的金融行业经验。新任命的副董事长张锡芳有高级经济师头衔，研究博士张博有经济师头衔，长期涉足金融行业。

在中国海外发展的几次人事变动后，严建国逐渐从中海部的多个岗位退下来。5月21日，中国海外发展宣布严建国不再担任首席执行官，辞去中海鸿洋、中海地产董事长职务。张智超正式接任中海企业发展董事长兼总经理。

新城控股5月22日宣布，公司董事陈德利辞去新城控股董事职务；6月1日，宝龙宣布任命陈德利为公司联席总裁。三盛地产原执行副总裁冯慧明出任尚坤集团执行总裁；新立控股执行董事佘润亭辞职，加入协鑫地产担任总裁；前房地产总裁蒋5月出任恒荣集团总裁。

高管被正式解雇。5月28日，中国民生投资有限责任公司子公司上集集团宣布，根据公司《细则》，董事会将免去彭新光和陈东会的执行董事职务，彭新光不再同时担任公司首席执行官。

记者笔记五月有多少种颜色？

疫情过后楼市的回暖已经持续了两个月，房企“抢收”的行情已经接近尾声，但距离年度目标的实现似乎还有很长的路要走。新房市场冷热不均。有些城市从年初开始就热了，有些城市反弹了，有些城市又回落到了高位。二手房市场“小阳春”明显不如2019年。虽然部分城市二手房价格严重倒挂，但在限价政策下只是虚火。

房企融资环境短期内有所宽松，所以手松的各大房企推高了全国土地市场，地方高烧重现。一线城市土地出让金总额暴涨189%，平均底价上涨145%，而二三线城市则掉头下跌，市场再次参差不齐。明年这个时候房企的大规模仓储会收获暴利吗？重启发债的房地产企业能否优化资本结构，缓解债务压力？

等着瞧吧。

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记者:鲍晶晶

编辑:陈梦愉

愿景:李诗强

排版:陈梦愉·马援