「经济」一条完整的深圳炒房“忽悠链”是如何形成的？

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【/s2/】所有炒房团都不能不“思考”就开始。

在这种“思想”中，以实现财务自由为最终目标，一些人被大v洗脑，支付会员费，一层一层地剥削，最后他们得到了空.的两个钱庄据之前国家商报报道，江苏的魏晶(微博名“7妹蟹”)和河南的杨乔都被买房致富的诱人故事打动。

虽然相距甚远，但两人都做了同样的事情，加入了“深度房管”粉丝会员社区，然后经历了缴纳会员费、咨询费、手续费的完整流程。

今年3月，魏晶在深圳前海时报定了房，但一个月后，深圳的商业贷款政策突然收紧，魏晶用杠杆买房的资金链断了。价值728万元的新开工房产被法院查封；杨乔虽然及时醒悟，不再买房，但也亏了一万块。

在《国家商报》的第一篇报道中，“深圳炒房团”剥皮链调查:大v被洗脑，出钱加入俱乐部，受到不同程度的剥削，钱房是两个空！《深圳市房地产中介协会》6月4日公布后，发出严正提醒，市场上部分“炒房团”通过营造追涨楼市的氛围吸引会员，涉嫌扰乱我市房地产市场秩序，严重触动法律法规，要求房地产中介和中介人员严格禁止参与或协助类似“炒房团”团伙的非法活动，包括为这类团伙提供招房和招客的便利。

在接受记者采访时，该协会表示，不方便回复和等待通知。

前海时代社区由记者严拍摄

在过去的半个月里，国家商报记者对北京、上海和深圳的几个政党进行了深入调查。

6月6日，记者见到了被困在深圳，在公安局、工商局和小额贷款公司之间奔波的魏晶。她坚信自己不是“例行贷款”的第一个受害者，也不会是最后一个，但她还有精力去抗争。

魏晶反复强调没有出路，还有陷阱等着她。【/s2/】她对“深宅”的完全信任变成了完全失去信任，她甚至不想再打电话了。

她说她有全套“套路”证据，没人看，也不知道交给谁。至于一个月后的诉讼和事件的结果，【/s2/】她说已经做好最坏的打算了[/s2/】。

至于魏京声泪俱下的控诉，在与《国家商报》的独家对话中，“申李放”几乎全盘否定，以造谣中伤为由起诉魏京，态度极其强硬，并表示不会坚决和解。先行基金公司还起诉魏晶，【/s2/】未偿还所欠款项[/s2/】。

12780元入场费开启“财富自由之路”

在调查中，国家商报记者发现，一些房地产微博V和中介公司、小额贷款公司形成了细致的“贷款利息链”:房贷——中介垫付——全额借壳办理商业贷款——还垫付资金——拿到房子还贷款——然后以新房为抵押...

在深圳，房产V主要分为两类，一类是以“深度房管”为代表，他们有专业的团队为会员提供全过程的购房服务建议，包括结算、住房额度、选房、找小贷公司垫资等。，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后，中间商就越多。《深度房管》入场费12780元。交完钱后，一些工作人员会开始网上指导买房。

另一个以“深圳木子”为代表，早期随着房地产业的发展，赚了很多钱。现在作为一个有经验的人，根据我在深圳房产观察多年的经验，给会员提供选房建议，教人买房。严格来说，这种大V并不是房地产从业者，咨询服务也不是其名义上的主营业务。

关于后一种咨询方式，仍以“深圳木子”为例，独家咨询1888元/年。另外还有两个咨询渠道:一是微博提问，价格388元，提问，不接受重复私信；二、微博v+会员，1688元/年(1088元/半年)，权益是可以免费阅读所有微博会员的文章和微博问答，还有微博群讨论。

他们的共同点是通过微博、微信等社交平台向他人宣传自己在房地产行业的利润和价值，通过咨询服务、直播分享、线下论坛注册等形式向会员或粉丝收取费用。

深圳的金融业和自媒体极其发达，这样的大V公司、垫资公司、金融公司不在少数，也成为很多从业者养家糊口甚至实现财务自由的重要途径。从业者中也有名校，比如高材生。选择好的案例，说好的话，已经成为他们快速获得购房者信任的基本方法。

这个群体之间的竞争很激烈。

以育儿为名的法律硕士微博指南

在这条产业链的最上游，国家商报记者发现，一个名为“马梅陈X泉”的专注于母婴内容的微博号，是送潜在买家进行“深度房管”的重要渠道之一。

据了解，“陈x泉”，本名张X，毕业于名校，法学硕士，后在深圳某房地产企业做法律工作者，不久辞职，专门在微博上卖课程。

粉丝沙田在接受《国家商报》采访时表示，“陈x泉”将在一个公开的粉丝群体中，教会会员通过结婚和离婚的方式获得购房资格。买房获得财富自由，让自己和孩子过上更好的生活，走出美好的新生活。

作为一个年纪较大的单身妈妈，沙田印象深刻。

“起初，我只是同意这个人。看到她记录自己的个人生活，分享自己对育儿和心理学的看法，挺有说服力的。特别是她在名校的法学硕士头衔，让人觉得很专业，很有灵气，所以后来她开始在网上卖课，很多人都会听。”

“陈x泉”经常以“亲身经历”为例，在课堂上告诉粉丝他是怎么离婚的，他是怎么带孩子的，甚至不避讳宣扬自己的丑陋。

生动的案例和“真诚”的解释和祝福，让“陈x泉”的粉丝对她无比信任。基于此，“陈x泉”会在课堂上频频提到“深房论”，说“他”逻辑透明，引领她走向财务自由。

沙田告诉记者，“陈x泉”非常善于在课程或粉丝咨询中一键打破大家的顾虑。

比如户口。

在他们提供给记者的一段录音中，“陈x泉”耐心细致地向粉丝解释，内容涵盖“如何找到一个有深圳户口的人结婚”，“年龄大，学历低，需要找更深的家庭来提高概率”，“如果你为假结婚买房，可以离婚”。深圳做这个很成熟。”“人没必要进深圳。”

据沙田描述，“陈x泉”在讲课和咨询时，经常找粉丝贷款，说每个人都捧着一个金饭碗，比如保单、房产，都可以抵押。

一切都围绕着教粉丝“以不超过8%的年化利率买一套价值几千万的房子”。

“如果选对房子，深圳的房子一年涨幅会不会不超过8%？去年深圳房价一年涨15%！”

不久之后，很多粉丝形成了这样的思维，开始越陷越深地陷入炒房的幻想中。

独家对话的关键人物是“深度房间管理”

在整个炒房链条中，知识储备最丰富、用户群体最大的大V是最关键的一环，也是魏晶认为的麻烦的起点。

6月7日，国家商报记者采访了炒房的关键人物沈。

NBD: 为什么魏晶这样的外国人来深圳买房？可能涉及定额、结算等违法行为。

【/s2/】深房论:【/s2/】首先，我不知道她哪一部分违规了。我认为它没有违反规则。买房是合理合法的。如果是违法的，早就出问题了。

我在网上教书，他们会问我房子哪里好。比如我觉得深圳做的很好。买不买是他们的选择。我不是卖房的，也不是中介。我是老师，只是因为我出名了。她(魏晶)说我用了她一段时间的套路，而先行基金公司用了她这么久的套路。如果有问题，不管是警察还是检察部门，早就解决问题了吗？这相当于有人在你家门口碰瓷。

NBD: 比如魏晶在与媒体的描述中花了5万左右，然后办理了假结婚。

深层原理:这是片面的词。【/s2/】初婚不分真假，只要婚姻是真婚姻，就远远谈不上违规。最重要的是，我们不知道这个情况，她也不会告诉我假结婚的事。

NBD: 在魏晶买房的过程中，你扮演了什么角色？

深物理:提供咨询服务，我是老师。我在微博上负责会员房产的教学，在买房过程中提供这些服务。

NBD: 你不知道她是怎么弄到这个地方买房子的，是吗？

【/s2/】沈:【/s2/】如果她说我知道，她要提供一些证据，比如给我发微信或者打电话，这些她都没有告诉我。

【/S2/】NBD:【/S2/】不过魏晶提供给媒体的信息是，包括贷款结婚在内的所有交易流程都要经过你的会员，你还说“不管你做什么交易，都是我的会员，所以如果有问题，我可以协调”。

深层原理:我确实说过，我试图在会员圈中找到人。但是她的描述有点跑题。我的理由很简单，因为这里的信息相对更透明。

NBD: 前海时报推荐魏京家了吗？

深房理论:我一直只推面积，不敢推楼盘，因为推楼盘会引起市场波动。一起买房产，房价不会涨多少。我会告诉各位议员，这个地区非常好。为什么说很好？因为有正在建设的前海自贸区，周边的房子会升值。

前海时代社区挂牌价格由记者严拍摄

NBD: 魏晶向媒体描述，有中间人殷x芳、殷x荣。你不认识这两个人，是吗？

【/s2/】申:【/s2/】我以前的同事尹雪芳去年来找过我一段时间。尹雪荣和尹雪芳是表兄弟。我认识尹x荣，但是没见过他，也没有联系方式，因为我平时教书，他们是贷款中介，所以一般都避免去了解他们，因为真的没什么好了解的。

NBD: 很多会员说是通过陈Xquan(另一位微博博主)找到你的。你认识陈x泉吗？你们之间有一定的利益分配关系吗？

深度物理:这完全是胡说八道。我们经常在微博上和很多人聊天，我大概也不认识他。在网上，我觉得他的观点很好，我可能会转。

至于利益分配，那就更不可能了。在微博上，互相转东西是很正常的事情，是很正常的相互转发。因为我是房地产界的大头V，我做这个，所以他也需要买房吧？他有时间问我，他也是我的会员，没有利息转移。

NBD: 你知道是谁把魏京推上前海时报大楼的吗？是尹雪芳还是尹雪蓉？

沈:不是尹雪芳。如果尹雪芳推，我就解决问题。我也给了6万。关于沟通和聊天，魏晶拿不到任何证据，尹雪芳来帮我的时候，我明确告诉他们不能这样推，容易产生这样的误会。

NBD: 你认识为魏晶做房地产交易的经纪人吗？

深度物理:不知道。【/s2/】魏晶现在自己领了房产证，欠了那些帮忙垫资的400多万，然后房子就被查封了。不是其他原因，也不是购房错了。比如我说房子哪里好，然后你买了它掉了，你可能判断失误，我能理解。但是现在买房的是你，我需要一笔钱给你资助。如果我出资后你不还给我，你觉得我会起诉你吗？和我教这门课没有关系。

她的房子是买的，首付比例在40%左右。银行贷款规定变了，贷款需要6个月。私立机构也是正规机构，可以抵押给私立机构。你把钱还给别人，就没了。但是她不抵押别人，然后别人不还钱。

NBD: 魏晶有没有跟你解释她为什么不抵押给其他机构？

深层原因:我就是不想还，没什么。有很多人不想还钱。她还欠尹6万，还没还。

【/S2/】NBD:【/S2/】网上有传言说你之前说魏晶和你的代理费和服务费还没有还清吧？

深度物理:你不觉得你误导我了吗？她与我无关。不是我干的。我不是中介。是有人通过各种渠道跟我说的。其实事实很清楚，她只是借钱，不想还。【/s2/】现在只要房子抵押了，别人的钱还了，她都不愿意这么做。

【/s2/】至于炒房，一个人买一套房和炒房没有关系。

NBD: 你和其他成员有过类似的争执吗？

深度物理:肯定不是。如果是，那她出来就不会有别人出来了吗？

微信以教育的名义分流“沈X夫妇”

据《国家商报》记者调查，一些以“教育”为名的微信官方账号也是引流渠道之一。孩子的教育和炒房是被一些炒家一步步联系在一起的，方式是最常见的鸡汤式“卖焦虑”。

是现在很多家长的想法，不能让孩子输在起跑线上。孩子的教育是许多家庭的中心问题，所以许多互联网教育公司应该抓住这个机会。

表面上看，这是一个励志教育微信官方账号

未来X腾教育科技(北京)有限公司(以下简称未来X腾)就是其中之一。他们的口号是“让每一个中国孩子分享最好的教育”。

但开心宝显示，X腾未来的主营业务包括技术推广、软件开发、经贸咨询等。但是没有教育。

如果看网上的课程，这家公司推荐的是如何抚养孩子，如何陪伴孩子，等等。没什么特别的。但记者调查后发现，X腾以后会经常提供一些“别人家”的故事，比如学霸的经历，很多家长会引发更深的焦虑，这只是套路的第一步。

未来X腾给出解决方案，在众多推荐关键词中，反复提出“策划”。比如“如何规划孩子的职业生涯？最重要的是抓住人生的重大转折。”

表面上看，这些因素与炒房没有关系，但未来X腾不仅会提供线上课程，更多的谜团会隐藏在线下活动中。

未来X腾父母协会评论区互动经常出现一个名为“申X夫妇”的账号，这个账号介绍的是“未来X腾深圳代理”。

如果继续进入“沈X夫妇”的账户页面，一个完整的房地产产业链将逐渐出现。

艾米和深圳的邢佳一起组成了未来X腾的“深X情侣”，他们将为未来X腾的用户组织线下活动。“申X”表面上是教育公司的深圳代理，但声称教你实现“财富自由”。

“深X情侣”的日常生活

在他们的宣传中，深圳是为了下一代，而不是必然的地方。他们引用了一位顾问的说法:“我不会来深圳，万一我儿子来了，我就得跟着来。万一儿子不来，孙子再来，儿子就得跟着孙子。”

等你在深圳定居下一代，他们为你提供的代理账户业务就开始了。“一遇到沈X夫妇，沈嫖立马就成了深圳人”，这是他们的经营口号。

“沈X夫妇”告诉买家，【/s2/】通过他们公司支付了8800元的代理费和社保，只需要去深圳一次，2-3个月就可以成功落户深圳。

当然，为了鼓励你和他们一起定居，我们还提供“减1000元，如果可以自己去深圳体检，可以优惠1500元”的活动。

当你在深圳定居后，这时，他们会同时卖给你一套深圳的房子，并告诉你“这是你通往财富和自由的道路”。

“你来了，深圳人的后半句是，没房就不是自己的。”

根据“沈X夫妇”的描述，【/s2/】深圳的房子几乎是买了就赚，也有人因为没有买他们推荐的房子而“少赚了300万”。

“马上买，提前买”，“用投资思维买房，买赚不买住”，“接受投资分开住”。

如果你渐渐接受了这些宣传的话，想出了在深圳定居买房的主意，那就很好了，“沈X夫妇”可以在你身上开展下一笔生意了。

深圳户口下跌后，想买学区房，但是资金不够怎么办？

没关系。沈X夫妇也可以为你提供杠杆融资服务。

他们告诉你买房要“学习房地产金融的知识”，“买房贷不全款”。

“沈X夫妇”告诉记者，【/s2/】“深圳有融资渠道”【/s2/】，而且根据公开信息，他们还为各种银行信用卡提供代理，打出“私人银行卡，专属群友，专人对接，零手续费”，“visa顶级卡不限，只限新客户申请”的口号。

到了这一步，你会发现你对孩子的教育做得太过分了，每一步都需要你付出真金白银。

在“沈X夫妇”的计划中，【//】到2020年，帮助深圳购房的人数将翻一番，个人业绩达到3.5个小目标。

投资者“可以接受任何条件”

即使前后有魏晶爆仓失败的案例，也有各种认为自己“被困”的粉丝，他们依然无法阻挡洋人在深圳楼市试水赚钱的念头，最终抛出的底线是“一切条件都可以接受”。

《国家商报》记者注意到，在一个大V的小秘圈里，有投资人问，他们是外地户口，本科学历，外地住房和房贷，怎么有资格在深圳首付30%？落入深户是可以接受的，房产是可以卖的。最后增加一句，任何条件都可以接受，Da V给出的建议是全额购买再抵押贷款。

其中会有结算、选房、预付款、抵押等一系列环节。

在外地工作的蒋欣一直在密切关注深圳楼市。他告诉《国家商报》，2017年，他从外地飞到深圳找管家。当时龙华区被热议为深圳网红区，大V极力推荐江心买新的大小区。现场看了房子，分析了周边商品房和工业配套设施的供应情况，认为推荐的房产不适合投资，没有按照大V的建议匆忙购买。

之后深圳很快横盘，他在其他城市买的房产收益不理想。现在回想起来，蒋欣还是很庆幸自己没有冲动。他表示，如果去年深圳奢侈品税取消后没有一轮上调，投资者很难卖出去，甚至连他在观影期间买入的投资者基本上都是亏本的。

蒋欣几乎和所有看好深圳楼市的人一样。即使与其他城市相比，深圳的房价已经处于较高水平，但仍然有价值。在一些总价低的房地产交易中，套餐价格在1 ~ 2万元，总价高的房屋交易交易成本为1% ~ 1.5%，在其他一线城市很难实现。这也是金融公司和家政公司激烈竞争和完全市场化带来的好处之一。

小额贷款公司“与银行有协议”

小额贷款公司如何运营？

“超低利率，绿色通道”。《国家商报》记者以购房者的身份采访了一家贷款公司的工作人员张克，他在整个沟通过程中反复强调了这一点。

小额贷款公司的商业广告

关于新买的房子能否在市场上抵押，张克自信地向记者强调，没有问题。月利率4.1 ~ 4.5%，贷款时间3 ~ 5年，还款方式可以先计息后还本。

张克也向《国家商报》记者展示了他们最近的成功案例，但成功客户的房产是在深交所发布政策之前购买的。房产证日期是今年4月初，抵押登记日期是5月28日。

小额贷款公司成功案例

关于是否指定按揭银行，他说建议根据客户的实际情况，以及为什么可以通过渠道导入单据(材料准备好了就提交给贷款公司或者银行系统)。他解释说，他们公司已经与银行签署了协议，并支付了数百万的存款。

在沟通过程中，张克向记者建议，如果深圳有房地产，可以进行“房地产转让和置换”。所谓“房地产转让置换”，就是把已经抵押的房子贷款过桥放出，然后再在抵押银行里套出一部分房地产升值的资金，利率低于房贷。

小额贷款公司运营流程

张克举了一个例子。当年买了100万的房子，首付30万，房贷70万。经过几年的房产升值，每月还款，目前房产价值300万，房贷还是60万。60万贷款出桥后，客户有了一套价值300万的全款房子。此时红皮书以公司运营的形式抵押给银行，贷款70%的总房价，即210万元，偿还贷款公司60万元，剩下150万元的过桥资金。

“这部分资金利息很低，资质好的可以月息3 ~ 4% ，低于之前的房贷利息。金额大，使用寿命长，还款压力低。相当于新的抵押贷款”

其中，他们收取的费用为2万元，贷款金额大的按贷款金额的1.5%收取，没有其他费用。张克还表示，贷款后，他们将始终根据贷款期限向客户提供服务。如果没有注册公司，张克说他们可以帮助解决问题，或者介绍渠道。费用5000 ~ 6000元。价格根据公司性质不同而不同。同时，公司将在审批阶段协助审核。之后公司可以每年报税。

此外，他说空壳公司还可以做很多贷款形式，比如水流弱，债务松，3-5天拿钱。

关于空壳公司是否安全，是否会被临时贷款，张克发誓不会。他们将指导客户准备材料，直到批准完成。

截至发稿时，“深房管理”的粉丝再次增多，校长们纷纷发表了“普及经济”的观点；被纠纷纠缠的魏静没有回苏州老家，也没有住在高价购买的房子里。诉讼将在下个月举行，但她没有找到合适的律师；《沈X夫妇》和未来的X藤继续被粉丝奉为圣人。他们说“深圳团队春腾分公司目标很大，正在建设一个关于人生关键点的人生规划局”。

一切都很安静，好像什么都没发生过。

记者笔记:从炒房到致富，到底有多少坑？[/s2/]

在这种在炒房中实现财务自由的“思考”中，有人吃亏，有人发财。

身处风暴中的魏晶显然不能属于这两种人，当然也不是最后一个来深圳掘金的人。记者调查期间添加的中介也频繁在朋友圈宣传自己的业务，如“10年买21套房子”、“半年增加100万”、“买房实现财务自由”、“一站式落户、稳中求快”等。字字句句都能看到外人的热血喷涌，仿佛没有牵扯进去，瞬间就错过了一个小目标。

深圳土地少，商品房供应严重不足。一点小麻烦就能在楼市掀起大浪。比如去年8月，当第一个社会主义示范区的概念出来的时候，这两年楼市逐渐回暖，直到取消奢侈品税，楼市彻底点燃。再加上中介和金夫公司渲染的暴涨暴富故事，吸引了外国人加入深圳购房大军。或者确实如网友调侃的那样，就房地产而言，深圳已经是全国人民的深圳了。

事件继续发酵。

记者严吴若凡

编辑:陈梦愉

愿景:刘洋

排版:陈梦愉·马援