【时讯】昔日“深圳拿地大王”身影淡出 中洲控股经历了什么？

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为了恢复投资者的自信，“百亿”的中洲还需要迈出一步 秦佳丽/北京中洲控股好像没有出现困难的时候 在8月21日发表的半年新闻中，中洲控股表示“增收不利”，上半年营业收入35.16亿元，增收近5成。 归属于上市公司股东的净利润为1.55亿元，下降了两成 自从每年突破100亿元的销售规模以来，中洲控股一直在100亿元的门槛上徘徊 2019年创下155亿2100万元的销售“新高值”后，企业将年销售目标降至133亿元 上半年，中洲控股的销售额为60.1亿元，达到了全年目标的45%。 1993年，潮汕商人黄光苗成立了房地产开发公司中洲集团，年通过控股深圳市国资委打造了房地产上市平台的长城，实现了a股曲线的上市。 迄今为止，中洲控股是中州集团唯一的房地产上市平台，黄光苗及其一致行为者拥有中洲控股公司总股东资本52.351% 目前这个老牌深圳房企业面临着主业停滞和开发建设问题 亮点时，中洲控股通过股票收购获得深圳黄金台、宝城26区等核心地块，被称为“深圳控股大王” 几年后，上述项目因“土地闲置”问题而备受争议，企业项目建设开始进展总体缓慢 截至6月30日，中洲控股库存331.37亿元，占总资产的比例达到71.14%。 库存下跌准备7.97亿元 “缺钱和项目没有开发条件，中洲控股近几年销售步伐缓慢 如果快速发展规模持续减少，将来快速发展路径确实存在很大的不明确因素 ”业界相关人士评价 不加息的利润是最新的半年报，这个老牌住宅企业依然显示出自己的特质 作为集团的发源地，广东港澳大湾区现在分布着中洲控股全国可销售值的80% 另外，从早年纯粹的房地产开发到现在的酒店经营、物业管理、资产管理、股票投资等业务范围都涵盖了，中洲控股部分的“副业”是通俗的表现 据那半年的报纸报道，年上半年企业资产板块的营业收入为6.2亿元，提供避难港的作用。 商业写字楼的可租赁房产面积约为24.6万平方米，平均租金率为88% 由于本期销售额的增加、处置的股票对价及净融资额的增加，企业经营活动的现金流净额、投资活动的现金流净额、净融资活动的现金流净额相继“转正” 但是，各种亮点很难掩盖中洲控股在业绩上的丧失 年上半年，企业营业收入35.16亿元，同比增长47.16%。 归属于上市公司股东的净利润为1.55亿元，比去年同期减少23.17%，整体增收不增益。 报告期间，中洲控股房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.1亿元，比去年同期下降2.4% 根据当年133亿元的销售目标，上半年达到目标的约45% 关于过去的业绩，这个结果并不太意外 从2019年到2019年，中洲控股的销售额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元 许多住宅企业实现了千亿规模的飞跃这几年，这个老牌住宅企业总是在百亿元的门槛上徘徊 目前企业面临的债务偿还压力依然很大 截至6月30日，中洲控股总资产为465.80亿元，比上年同期增加3.19%。 现金等价物馀额44亿元，负债共计383.9亿元，其中一年内到期的非流动负债42.19亿元，一年内到期的长期借款29.23亿元，一年内的其他非流动负债12.95亿元，现金流或短期借款 其实，这几年中洲控股的利益状态下降，整体突破不大 从2019年到2019年，企业年营业收入分别为50.48亿元、81.16亿元、86.5亿元、79.4亿元、72.13亿元，比上年增长65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%、-9.18% 母公司股东的净利润依次为4.01亿元、2.61亿元、6.15亿元、4.47亿元、7.87亿元，比上年同期增长30.80%、—35.06%、136.19%、-27.41%、76.22%。 从近年的业绩来看，2019年是特例，期间企业的收益下降了，但净利润上升了 这一年，是中洲控股陷入的“卖子输血”舆论——除了卖掉中洲控股香港子公司带来的9.53亿元处置利润外，企业利润连续两年持续下跌 今年扣除非经常损益的归母净利润为0.89亿元，比上年减少76.3% 年，中洲控股似乎没有完全退出“卖家”舆论。 6月，集团全资子公司中洲资本与深圳达克斯科技有限企业签订了股权转让协议，以2.4亿元的对价向对方出售了深圳建工集团有限企业19.9014%的股权。 但是，中洲控股公司表示，这次的销售目的是聚焦于主业，以优化企业产权管理为目的，不影响损益 在库存“消化不良”规模徘徊的这几年，中洲控股以“蜗牛”式的脱化速度显示人，开展储蓄和建设的保养 到2019年，中洲控股新开工建筑面积为66.03万平方米、59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米，与去年相比—11.42%、—10.01%、122 截至今年6月30日，中洲控股24个主要开发项目中21个项目的当期竣工面积为0，15个项目的累计竣工面积为0 最初的估计是，中洲控股公司数百万平方米的建筑面积的土储处于“闲置状态”，大部分持有地还是从两年前开始的 增加土地储备，从年到2019年，中洲控股分别增加了土地147.06万平方米、20.73万平方米、98.78万平方米、24.49万平方米和13.62万平方米。 容积率建筑面积依次为214.57万平方米、51.48万平方米、163.84平方米、38.56万平方米 今年上半年，中洲控股没有公开土地动态。 最近获得一个地块是今年8月，子公司宝丽房地产以低价2.16亿元获得惠州商住地块。 从整体上看，企业的新土储藏和新开工面积在年前后达到高峰，近两年整体呈下降趋势 不仅握球动作变慢，中洲控股公司不仅会“龟速”，库存也会变得便宜。 截至6月30日，中洲控股库存331.37亿元，占总资产的比例达到71.14%。 目前库存下跌的准备共计7.97亿元，关系到成都、惠州无锡等14个建设中的开发和完成项目 58安居客房地产研究院分院院长张波对此表示:“降价准备代表的部分库存本身在销售过程中出现了脱化速度慢、客户关心度低的情况，与项目所在地区、项目本身的产品及销售节奏有一定关系。 如果其快速发展规模持续减少，开发节奏持续变慢，将来的快速发展路径确实存在很大的不明确因素 “以前的‘深圳土地大王’的身影事实上，曾经的中洲控股公司无愧于‘深圳土地大王’的称号，但近年来，其大本营的身影越来越减弱。 到目前为止，中洲控股擅长以城市更新、公司收购、股票投资等各种形式获得土地权益，目前持有的深圳黄金台分区、宝城26区等重量级项目都是通过股票收购间接取得的 年初，企业与同为“深圳系”的华南城势均力敌地发起重组战术，试图收购华南城23.2%的所有权，部分原因是看中了华南城全国拥有的4000万平方米以上的土地储备 这次收购最终因资金来源、证券市场的环境变化等而“流产”，错过收购机会的中洲控股公司在土拍市场加速了补充，每年追加98.78万平方米的土地储备，比上年增加了4倍多。 但是，由于“地不淑”和“消化不良”，近两年来，中洲控股在深圳土地上闲置的问题备受关注 目前，企业在深圳建设项目称为罗湖区鹤岗国际物流中心，计划投资94.65亿元，超过企业净资产总额，自年开始以来，项目工程进度为10%，这是因为受到质疑进展缓慢 企业计划在深圳开发的项目包括黄金台分区、宝城26区两个项目 其中宝城26区计划为商业事务项目，获得土地权益已经3年，现在仍处于拆迁补偿谈判的签署阶段，开工时间和投资规模尚不清楚。 今年4月，中洲控股公司调解了近20年黄金台项目的最终“失守”，因偶像问题被政府收回 黄金台项目位于龙华区深圳北站商务的核心区，据了解1991年华电地产、龙华企业、宝东企业三家公司承诺共同开发2001年，中洲控股公司通过收购华电房地产间接获得了该项目的部分权益 但在随后的几年里，金台项目陷入了权利纠纷，华电地产和宝东企业多次提起诉讼，“垄断”金台项目的权益被驳回 今年3月，广东省高级人民法院作出终审判决，宝东企业拥有该项目的10%利益共享权，意味着中洲控股公司通过华电房地产拥有黄金台项目的90%权益。 在陷入权利属纠纷的过程中，黄金台项目区划已经被深圳市计划和国土资源委员会认定为闲置土地，纳入整治计划 今年4月，中洲控股宣布，目前金台项目约28.5万平方米的土地已收回深圳市计划和自然资源局龙华管理局。 根据补偿案，政府在收回土地的采用权后，给予了中洲9万平方米的自留用地 根据容积率的规定，中洲控股公司黄金台的计量建筑面积可以有大约45万平方米 至此，留下的黄金台地块已经成为中洲控股在深圳为数不多的拳击手项目 中洲控股在上半年的报纸上表示，“黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极好”，企业预计其总投资额为61.44亿元，年11月开工，2024年5月竣工。 目前，除了一些租赁用的自保房地产外，中洲控股公司披露的主要项目销售名单上没有深圳项目的身影，成都、惠州和华东城市成为企业收益的主力 “资产注入上市平台”的承诺，应该实现是人为的，公司的快速发展轨迹最终必须与实际控制者取得联系 出身广东汕头，十多岁外出谋生创业，用汽车零部件挖出第一桶金，1993年移居香港，同年成立了中洲集团，黄光苗和许多潮汕商人一样，低调，大胆闯进，做生意 黄光苗及其中洲集团在房地产领域备受瞩目是2000年以后的事件，通过与中信华南集团的多方面合作和市政工程、旧城改造行业的投资，进入了深圳主流住宅企业的行列 年，集团子公司中洲置业从联泰系下属手中夺取深圳市长城投资控股有限公司(以下简称“深圳长城”)的控制权，变更为“深圳市中洲投资控股有限公司”(以下简称“中洲控股”)。 深圳市国资委旗下的深长城进入中洲时代，成为中洲集团的第一个融资平台 登陆资本市场给中洲集团带来了新的商机，几年来中洲集团的布局已经从早期的广东港澳大湾区完成了全国布局 但是，曲线上市后，企业提出的同行竞争处理方案至今无法实现，在投资者的交流平台上，如何避免同行竞争受到中洲股东的高频提问 根据中洲公司年成功“围猎”长城后的承诺，企业将在5年内提出同业竞争的处理方案，以股票购买资产、现金购买等法律法规允许的方式将资产注入上市企业 黄光苗也承诺2009年，中洲控股将成为唯一从事房地产开发、销售业务的平台 3年内由本人及本人控制其他公司，逐步开展将现在持有的未开发土地采用权转让给中洲控股或无关联的第三者的事业 节点到达，中洲集团的资产注入上市企业等待兑现。 年5月，尽管中洲控股发布了停职公告，中洲集团表示有意将交易金额超过35亿元的项目注入上市公司，但在过去一个月中，此次资产计划表示:“有些资产现在有一定的缺陷， 这些资产包括深圳中洲大厦、逸翠园一、二期商店、中洲新天地等房地产项目、青岛、惠阳地区部分土储项目、深圳市中洲商业管理有限企业99.50%的股份、深圳市朗怡物业管理有限企业72%的股份、深圳市 实际上，中洲控股实施职业化限制这几年，黄光苗已经退居幕后，上市公司现任理事长是中信地产的姚日波 在实现a股上市后的年会上，黄光苗说自己成立上市企业的梦想实现了 但是，目前等待其解决的资产压力还很多 在最新的半年新闻中，资金管理成为中洲控股年度计划的关键词 据介绍，今年的中洲控股将销售和退款作为年度业务的重点，加强预算管理业务，努力有效利用监督管理资金，重视现金流量管理 一方面继续拓宽融资渠道，探索融资新模式，另一方面继续实施资金计划管理，价格管理计算周密 从二级市场来看，中洲控股是具有比每股净资产少的股价的上市住宅企业之一 企业8月1日收到9.43元/股，低于每股净资产11.73元 为了恢复投资者的自信，百亿中洲还需要迈出一步