(城市热点）住房租赁市场调查分析：市场已回暖 危机未解除

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原标题:市场回暖，危机未解除——对近期房屋租赁市场的调查与分析经济日报中国经济网记者王雨辰

租户减少，成本增加。新冠肺炎突然爆发的肺炎无疑对盈利能力差的房屋租赁企业来说是雪上加霜，也加大了行业风险。但随着疫情的逐渐缓解和复工生产的全面推进，租赁市场开始迅速升温，租赁旺季重新出现。

经历了疫情考验的房屋租赁市场发生了哪些变化？如何抓住机遇走出房屋租赁企业的困境？《经济日报》记者近日深入房屋租赁市场，为您带来一份调查。

随着新冠肺炎肺炎的逐渐缓解，全国楼市逐渐回暖，租房市场也热闹起来。

此前，受春节和疫情影响，今年1月中旬以来，租赁市场成交量急剧下降。在传统的2月份租房旺季，租房市场几乎停滞不前。然而，自3月份以来，全国大部分地区已经恢复工作和生产，租金营业额开始大幅上升。毕竟这个春季租房季不是缺席，而是比去年推迟了一个月。在这种情况下，租赁企业的困难是否得到了缓解？租赁市场的可持续发展应该在哪些方面发挥作用？

市场触底反弹

数据超过了去年的最高记录

壳牌研究院的数据显示，3月第三周房屋出租量超过去年同期水平，第四周达到新高，超过去年春节后旺季最高点。整个3月份，壳牌平台监测的18个城市房屋租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示，一方面，3月份，租赁公司逐渐开始复工，推动市场复苏。另一方面，针对租赁市场，全国许多城市都出台了租赁财政补贴。对租赁住房的新建、改造、运营和振兴，以及企业和个人在政府租赁平台的注册等都有相应的补贴，一定程度上刺激了租赁市场的复苏。

记者走访了北京部分商业区和社区，发现随着复工复产的推进，一些房产中介纷纷开门迎客，租房者逐渐增多。“回来第一件事就是租房。出租屋的保洁服务已经升级为消毒保洁。管理员留了日常消毒材料，挺放心的。”最近刚从老家回到北京工作的黄先生，成功地签了一份合同，住进了丰台区一套租来很久的公寓。

记者发现，疫情期间，17个省市出台了42项与房屋租赁相关的政策，加强了防疫管理，引导了市场健康发展。3月，各地开始鼓励租赁企业复工，促进市场复苏。福建省、深圳市、长春市出台了企业复工四大指引，要求加强对复工人员的健康管理，控制进入社区看房的人员数量，遵守社区防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州6个城市对租赁住房市场发展发放财政补贴，对新建、改建、运营的租赁住房实行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个体房东在政府租赁平台注册。

住房租赁市场作为我国房地产市场长效机制的重要组成部分，近年来已成为国家鼓励的重点发展方向。调查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月全国注册房屋租赁企业数量低于去年同期，2月注册企业数量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情的有效控制，今年3月企业注册数量迅速增加，达到去年同期水平，同比增长427%。

业务面临压力

需要提高抵御风险的能力

新冠肺炎的肺炎疫情对各行各业都是一个很大的考验，很多企业都面临经营困难。对于房屋租赁行业来说，春节是客户换房和签订新合同的高峰期。疫情几乎让行业止步，暴露出一些不足。绝大多数房屋租赁企业抗风险能力较弱，在疫情防控期面临资金、管理等多重压力，多次站在舆论风口浪尖。

企业搜索数据显示，受相关政策激励和人们生活消费习惯变化的影响，近五年来，我国注册房屋租赁企业数量呈几何级数增长，2019年达到新高，达到36.7万家，比2018年增长32.5%。虽然中国房屋租赁市场的规模正在逐步扩大，但企业的质量仍然参差不齐。注册资本500万元以下的租赁企业占60%，注册资本5000万元以上的企业仅占8%。龙头企业和中小企业的资源分布不均。

据记者调查，疫情期间，租赁企业经营负担加重，现金流紧张，风险进一步加大。一方面，租赁企业的入住率下降，空的入住率上升。根据壳牌研究院的数据，全国蛋壳公寓总入住率在疫情期间下降到75%，同比下降20%；免费管理的100万套房屋平均受疫情影响15天，企业直接损失预计超过6亿元。

另一方面，由于许多城市实行全封闭式住宅管理，大量租户无法入住并要求退租或免租，增加了租户违约的风险，使企业收取租金更加困难。疫情期间，紫茹、蛋壳等长期租赁公寓企业的租户，只有不到50%的人回到了出租城市，很多租户以不可抗力为由要求免租。

“总的来说，租赁公司承担风险的能力较低。由于长期租赁公寓是微利行业，许多企业仍然处于亏损状态。由于疫情，企业现金流更紧，负担更重。一些中小企业甚至面临破产的风险。”黄辉说。

近年来，在资金的帮助下，房屋租赁企业发展迅速，但大多数仍处于押马阶段，盈利困难。中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长柴强认为，房屋租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳定的盈利模式和风险防范机制。

疫情对房屋租赁企业的抗风险能力提出了更高的要求。北京市房地产中介行业协会秘书长赵认为，长期租赁公寓的投资回报期较长。近年来，热钱的涌入助长了租赁企业的“虚火”。企业没有认识到租赁业的属性和规律；一些企业过于注重规模扩张，忽视了自身管理能力的提高，缺乏危机意识。一旦遇到“黑天鹅”，这些企业很容易陷入经营危机。

系统逐渐完善

应认真对待承租人的权益

虽然疫情的发展会分阶段影响长期租赁公寓企业的生存环境，但行业的长期发展趋势不会改变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，优质生活是消费升级背景下的必然需求。

据壳牌研究院调查，在疫情对租户生活的实际影响中，比例最高的是“无法进入租住社区”，比例为51.69%，即近一半的租户在返回居住社区时遇到困难。由于疫情防控的要求，很多小区采取了封闭措施，部分租户因为小区封闭而无法进入，或者需要办理复杂手续才能进入。这不仅给租户带来不便，也给租赁机构的业务发展带来挑战。同时也揭示出大部分租客与业主的待遇不一样，甚至受到歧视。

「保障租购权是租赁市场健康发展的重要基础，未来租户权益的保障有待进一步探索。”黄辉说，疫情过后，一方面要加强对租赁立法的支持，使承租人的权益得到明确的法律保护；另一方面，要为租户提供投诉和维权渠道，逐步建立多层次的房屋租赁纠纷处理机制，包括职业介绍机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织，解决租赁冲突和纠纷。

疫情期间，许多租赁公司一方面积极应对疫情的影响，另一方面通过采取紧急防控措施、减租免租、无责任换租等方式树立品牌形象。即便如此，租赁企业仍然面临诸多困难，中小长期租赁公寓企业的存活率进一步降低，行业集中度加快，现金流断裂风险更加突出。

随着租户的不断回归，疫情对房屋租赁企业的影响有所缓解。但柴强强调，对于过去没有进入盈利轨道的房屋租赁企业来说，目前的情况只是稍稍缓解。如果疫情反复、常态化、延长，压力持续积累，不排除会出现房屋租赁企业因经营困难倒闭的现象，甚至导致房屋租赁行业的洗牌。

“疫情对长期租赁公寓的运营提出了更高的考验。”黄辉表示，长期租赁公寓的商业模式决定了其租金成本高、利润率低、抗风险能力差。疫情过后，长期租赁公寓企业需要进一步审视自身的经营模式，推进精细化经营，做好“以产定收”的库存管理，才能保持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模很难保证入住率，企业会面临很大的风险，一旦遇到市场变化可能无法持续。

王祎晨