「经济」4000多平米店铺经营近10年拒交租金！三度对簿公堂，房东却输了官司

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一家面积4000多平米的餐厅，在一个购物中心经营了近10年，却没有交过任何房租。虽然购物中心起诉了该餐厅，法院审理了三次，但最终裁定该餐厅胜诉。

时间回到2010年。当年，叶嘉国际城市购物中心经理南京叶嘉商业管理有限公司(以下简称南京叶嘉)与南京镇纸卫餐饮娱乐有限公司(以下简称镇纸卫)签订了为期15年的租赁合同。合同规定-“免租期为6个月，自店铺正式开业之日起至叶嘉国际城shewalk购物中心正式开业之日止。”

也是这份合同中“正式正式营业”的六个字，让双方陷入难以调和的纠纷。

据真知，“免租期从购物中心全面正式开业开始。如果免租期没有开始，租金不能算。【/s2/】购物中心尚未完全正式开业，有充分理由不交房租。"

因此，南京叶嘉于2017年12月起诉法院，要求解除合同并支付租金、综合管理费等费用。法院先后进行了一审、二审和再审，最终认定南京叶嘉败诉。但是双方在房租纠纷上还是有争议的。

最近，在叶嘉国际城购物中心的实际调查中，镁业发现，除了位于5楼的镇纸卫餐厅和一家ktv外，整个购物中心基本处于暂停状态。

值得一提的是，叶嘉国际城市购物中心位于南京河西cbd的优越区域，应该是该区域必备的商业设施之一。是什么导致叶嘉国际城的购物中心看起来像一个鬼城？南京叶嘉和镇静卫的房租纠纷是怎么产生的？

南京叶嘉国际城市购物中心，有很多东西可以提供。

契约是真知真味的底气，也是南京叶嘉的根本原因。

根据合同，镇志伟从南京叶嘉租用叶嘉国际城市购物中心五楼5-1、5-2、5-3、5-7、5-8号商铺，经营餐饮和茶会，总面积3951.23平方米；此外，应付租金的公共面积为338平方米，总租赁面积为4289.23平方米。

根据合同规定，免租期为店铺正式开业日期和购物中心正式开业时间中较晚的6个月。从正式计算之日起前3年租金为1.5元/平方米/天，第四至第六年每年增加4%，第七至第十年每年增加5%，第十一年以后每年增加3%。

2011年1月，镇纸卫叶嘉国际城购物中心店试营业；2011年9月28日，南京叶嘉计划举行叶嘉国际城市购物中心开业典礼；2017年10月16日，南京叶嘉给镇委发“催款函”，催其缴纳2012年3月28日至2017年9月30日的房租和综合管理费。

然而，自2011年1月试运行以来，镇纸卫已向南京叶嘉支付了200万元人民币的综合管理费，未支付一分钱租金。2017年12月，南京叶嘉在催款失败后将其真实情况告上法庭。

镇志伟在叶嘉国际城市购物中心5楼经营了近10年

据我所知，免租期从购物中心全面正式开业开始。如果免租期没有开始，租金不能算。南京叶嘉一直无法从其真实情况中获得租金和管理费，因为合同没有明确定义“正式业务”。

就常识而言，神镇委实际租用店铺多年，但没有支付一分钱租金，即神镇委的租金支付与实际用途不符。因此，南京叶嘉强调，作为出租人，其承担该物业的所有租赁费用，无法获得相应的收益。而承租人却无限期无偿使用该房产，显然违背了合同精神。

但是，真相和味道也觉得很委屈。其创始人沈家华在接受镁业采访时说，“当初，我们根本不想去叶嘉国际城市购物中心，但是叶嘉开不了租房的局面。后来被迫去了，给了一些优惠政策。我们也听了条件，想都没想就进站了。”

就真正的知识和品味而言，南京叶嘉一开始承诺要成为“一流的综合体”，但并没有完全正式开放。由于运营中的问题，购物中心缺乏人流和商业氛围，使许多商家亏损。

“我不是巧合。我们在这里10年损失了5000多万元。诚实几乎无法维持其在叶嘉的业务，而且仍在亏损。如果搬走，损失会更大。”沈嘉华告诉镁。

这起“租10年店，租0元”的案件，已经将南京叶嘉和镇静卫告上了三次法庭。

一位知情人士告诉镁业，双方诉讼中最有争议的一点是合同中“充分、正式的业务”的提法，这也是法院在一审和再审中判定“真实的知识无需支付租金”的依据。

这涉及到两个时间点，一个是真实知识的开放日，一个是叶嘉国际城市购物中心的开放日。后者是哪个时间点？如何定义「完全正规的商业」？

一审南京市建邺区人民法院认为，南京市叶嘉以长期拖欠租金和物业管理费为由解除租赁合同等诉讼请求没有确凿证据支持，事实和法律依据不充分，理由不充分，不能成立。

虽然南京叶嘉计划在2011年9月28日举行叶嘉国际城市购物中心开业典礼。但是，一审法院认为，开业仪式只是南京叶嘉单方面举行的庆典仪式，与购物中心是否全面正式开业没有必然的因果关系，不足以证明购物中心已经全面正式开业。因此，法院一审驳回了南京叶嘉的诉讼请求。

南京叶嘉向南京市中级人民法院(以下简称南京市中级人民法院)提起上诉，并提交了“该购物中心已全面正式开业”的证据，即计算了所有租赁面积占商场总面积的比例。此外，还提交了相关媒体报道、店铺租赁合同、物业费、水电费等材料，证明商场开门率接近80%。

但在二审中，南京市中级人民法院认为，虽然客观上叶嘉国际城购物中心的租户和人流没有达到饱和，但作为餐饮经营者的镇纸卫不应以此作为拒交租金的理由。因此，【/s2/】二审最终判给镇志伟支付南京叶嘉租金及综合管理费共计1550万元，但驳回南京叶嘉提出的解除合同请求。

对于这样的结果，真知识自然不服。

上述知情人士向镁业透露，二审由南京市中级人民法院院长提请审判委员会讨论决定，在无申诉、无抗诉、无新证据的情况下，原判决确有错误。

除了真知识，叶嘉国际城市购物中心还有一家ktv

在今年8月的再审阶段，南京叶嘉要求终止双方的租赁合同，涉案房屋由镇纸卫返还，并责令镇纸卫支付拖欠租金1291万元、物业费407万元，支付违约金113万元、物业费81万元。

再审期间，南京市中级人民法院要求南京市叶嘉提交与南京市叶嘉与购物中心租户签订的租赁合同相对应的收租相关证据，南京市叶嘉拒绝提交。根据《最高人民法院关于适用的解释(中华人民共和国民事诉讼法)》第九十条，南京叶嘉应当承担不提供证据的法律后果。

与此同时，南京市中级人民法院认为，该购物中心的开业仪式由南京叶嘉单方面举行，这只是一个正式的开业仪式。报纸上刊登的购物中心开业广告和新闻报道只能反映南京叶嘉为购物中心举行的开业仪式，不能证明开业仪式上入驻开业的商户实际数量和比例，因此不能满足证明购物中心已全面正式开业的合同标准。

对于南京叶嘉提交的部分商铺水电费支付凭证和与其他商户签订的租赁合同，南京市中级人民法院认为，水电费的支付并不能直接证明商铺已经实际开业。虽然南京叶嘉提交了与其他商户的租赁合同，但租赁合同的履行应以承租人实际在商场落户并支付租金为基础。租赁合同不能直接证明商家入驻商场并实际开业的事实。

【/s2/】经再审，南京市中级人民法院裁定撤销二审判决，维持一审判决。

然而，南京叶嘉在接受镁业采访时表示，用收租率来证明开业并不准确。本来知道要不要交房租和其他店铺交不交房租没有关系。“商场的开门率是按面积计算的。收租率能算到什么程度，跟公司的经营挂钩。提供的列表可能不完整。按照这样的租金流量来统计开工率是不准确的。”

与此同时，南京叶嘉表示，收租和真正开业的情况是无法反驳的。因为收租率必然低于合同签订的开盘价，所以很多店铺都拖欠租金，比如正版知识收租只有0%。

上述知情人士告诉镁业，如果我们将每份合同与南京叶嘉提供的流量清单进行比较，可以大致计算出商场的出租率只有11%。

但是这些问题似乎都没有用，真正的知识还是坚持履行合同。

南京市中级人民法院再审判决书截图

由南京叶嘉房地产有限公司开发的叶嘉国际城，规划总建筑面积约25万平方米，由四栋高层主楼和一栋裙楼组成。其中，已售出4栋高层建筑(总面积约7.6万平方米的公寓式酒店1栋、2栋，面积约4.2万平方米的酒店式写字楼3栋，面积约3.5万平方米的高层写字楼4栋)；5栋为大型商场，面积约3.4万平方米(即叶嘉国际城市购物中心)，部分出售给小业主，其余由开发商自持。

最近，在对叶嘉国际城市购物中心的实地考察中，镁业发现这个项目中的大多数商店都关闭了。目前只有镇志维餐厅和一家位于5楼的ktv在正常运营。

从位置上看，叶嘉国际城市购物中心位于南京奥林匹克体育街与庐山路的交叉口，位于南京河西商务区中央商务区的核心，毗邻河西中心公司绿轴中央商务区B区。在这样优越的位置，南京叶嘉国际城市购物中心为什么运营困难？

据了解，叶嘉国际城市购物中心有220多名小业主。南京叶嘉告诉《镁业》的编辑，公司一直在亏损经营，所以2015年租约到期后，想和小业主重新协商回报率(原来约定的租金回报率是8%)，但业主想按照8%的年化收益继续续约，这显然让南京叶嘉无法接受，这也导致2015年后叶嘉国际城购物中心的店铺关门。

因为总是无法与小业主达成协议，所以在此期间提起了许多诉讼。南京叶嘉表示，2015年，该商场与数十家业主续签了委托经营协议，随后数十家店铺继续开业，但由于管理不善，这些店铺相继退出。在过去的五年里，南京叶嘉与剩余小业主的谈判仍在艰难进行。管理不善和物业租赁纠纷也导致了叶嘉国际城市购物中心的废弃。

南京叶嘉向镁业透露，正在谈小业主整租，已经找了专门的承租人统一经营。但是租金一直无法达成一致，目前还处于僵持阶段。

安居客房屋研究所所长张博告诉镁业，上述模式是典型的“售后租回”模式，即开发商将出售给投资者的商铺出售，并与投资者签订租赁协议，这些买家将购物行业出租给开发商指定的租赁对象，并利用租赁期内的租金抵消部分售价或支付一定的租金回报作为投资方式。这种模式也被很多开发企业认可为投资开发的重要盈利点。

但张博指出，关键是这五年(商业项目的培育期一般是前五年)。如果商业项目培育成功，开发企业的盈利点就是租金的差异。同时，这类回租物业最大的问题在于租赁期满后的续租。如果一批买家不续签租赁合同，商业项目的统一就无从谈起。这些售后回租项目存在巨大的不确定性，这些不确定性对弱势买家来说是风险。

从实际情况来看，叶嘉国际城市购物中心确实存在管理不善的问题。但镇志伟一直在持续经营，并没有受到购物中心关闭的影响。

空叶嘉国际城市购物中心的人行道和服务台

4000多平米物业的所有租赁费用由出租人承担，但承租人已使用该物业10年，未支付一分钱租金。总的来说，这确实违背了合同精神。

对此，知名房地产律师、新荣(全国)房地产律师团队首席律师张懋镕与镁业分析。根据现行《合同法》，合同应遵循公平和诚实信用的原则。南京市中级人民法院的这一判决明显违背了各方利益平衡，不符合社会公平正义的主流取向。

他说，即使一审、二审、再审的判决结果，作为承租人，在10年的经营过程中连续盈利，也不需要支付租赁费用，这与经济市场下权利义务一致的原则是相违背的。真正的知识应该对企业的年利润收入给出进一步的证据，从而证明实际情况。

“本案法官在审判过程中有自由裁量权，但在平衡各方权利方面存在明显的不平衡，违背了基本的生活常识，这是大多数人所不能接受的。核心是诚实信用原则，这是签订合同的灵魂，双方都必须遵守。没有对价的合同，在现实中是非常可笑的。”张懋镕律师直言不讳地说。

另外，《合同法》中有公平原则。合同双方都有对价。出租人的目的是从房屋经营中获利，出租人是获取租金，这是合同的主要内容。如果租赁合同是基于一审和再审的观点，则租赁起租期尚未开始，也就是说承租人可以无偿使用，无需支付对价，直到出租人证明完全正式开放。

张懋镕律师认为“一方实际提供房屋，另一方实际使用却不支付任何费用，根据合同法和生活常识是不合理的，可以凭良心判断。然而，双方的义务仍然完全失衡。”

记者|吴若凡编辑|魏小陶

校对|[/s2/]郑智

本文转自我的小伙伴镁雕地产

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