「经济」7月楼市调控政策从紧从严从重 6组数据看市场如何反应

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深圳是7月楼市的主角。

【/s2/】被券商称为“深圳最严格的监管”，一度使二手房市场成交量较高峰期减少80%。

今年7月也是今年以来监管力度最大的一个月。除了深圳，杭州，东莞，宁波，内蒙古，郑州和南京相继出台政策，以加强房地产市场的监管，房地产投机空的房间越来越小。

土地方面，虽然全国市场整体成交量放缓，但一线城市仍是房地产企业追逐的热点。比如7月份上海再创新高，土地出让金超过北京，在一线城市排名第一。

在销售方面，一些城市已经直接从复苏升级为“火热”。比如武汉7月新房量比6月激增60%，去年同期已回升到93%。

【/s2/】一线城市土地交易量同比增长近60%，上海7月份再创新高[/s2/】

7月以来，全国土地市场人气下滑，供需两端多项指标环比萎缩，部分城市房地产预期回归理性。

中指的数据显示，7月份全国300个城市共发起土地案件2750起，比上个月下降24%；发射面积12498万平方米，比上个月减少16%；其中，土地交易2571宗，较上月下降7%；交易面积10738万平方米，比上个月减少11%；土地出让金总额5517亿元，比上个月下降19%。

7月份各城市土地市场状况数据来源:中国参考咨询所

虽然全国整体土地市场较低，但一线城市上海、北京、广州的交易量依然火爆，收金总额807.3亿元，尤其是北京、上海，依然是房企竞争的焦点；深圳的土地市场比较冷，只卖了一块商业用地。

上海中原地产首席分析师卢文喜指出，整个7月份，上海地块的数量、质量和成交量在今年前7个月达到新高。

壳牌研究院7月份的一系列房地产市场报告显示，一线城市土地市场正在升温，7月份交易量同比增长59.3%。1-7月上海超过北京成为土地出让金一线城市，成交额1390亿元。

其中，虹口区的嘉兴路地块，曾经被“招投标事件”抓住的，现在又重新出现在拍卖行，依然供不应求。经过187轮招标，最终被招商局蛇口拍卖，总价44亿元。交易总价比第一次开标高出近10亿元，交易底价高达81089元/平方米，升水率28.4%。此外，华侨城以总价50亿元、底价4.42万元/平米、19.07%的升水率拿下浦东唐镇罕见宅基地。

北京市场火爆，交易规模回升，改变了6月份的低迷。7月份一共卖了6箱，几乎都是当红的。

7月14日房山水田公开出售，8家房企或财团参与拍卖。经过108轮招标，中海以40亿元的价格中标，升水率41.3%，底价35420元/平方米。；7月22日，丰台大瓦窑两块综合用地(含住宅楼)成交，成交价达77.6亿元，分别被首创、远洋、城建拿下，底价分别为43868元/m2、51000元/m2，竣工后单价预计达7万+和8万+。

二线城市的土地市场还是很活跃的。供应方面，1-7月，深圳、广州、重庆、上海、南京、杭州的供应量均超过去年同期。重庆、武汉、杭州分别以752万平方米、505万平方米、454万平方米的供应量排名前三，武汉以每月160万平方米的供应量领先。交易方面，南京售出24套宅基地，每月收取475多亿元，7月份排名10个重点城市土地出让金第一；7月2日，成都出售位于高辛南部的一块面积为41.88亩的土地，鱼台地产以总成交价11.56亿元赢得，相当于每平方米2.07万元的底价，溢价39.86%，创下成都市底价新纪录。至此，成都的底价首次突破2万元。

据中央参考所分析，从重点城市征地量前十的房企来看，龙头房企在很多城市都有所努力。中国海外地产1-7月份出现在两市总征地前10名，符合国家企业战略布局。滨江集团继续深化杭州大本营和和盛创展深度耕耘北京，1-7月分别在杭州和北京获得总征地冠军；金地是长三角核心城市，1-7月在上海、南京获得第二名。

【/S2/】7月，79个城市新房价格同比上涨，武汉成交数量较上月激增60%【/S2/】

7月，新屋市场进入传统淡季，全国整体成交量放缓，但部分城市直接从复苏升级为“火爆”。

根据武汉房管局的数据，7月份武汉新售出商品房21916套，较上月激增约60%。华中市场研究中心主任李国正表示，武汉楼市成交量逐月上升。4月至7月，武汉房屋成交量分别为6627套、11900套、13300套、21900套，且反弹持续，7月份销量回升至去年同期的93%。

7月，该研究所监测了54次开放时间，共提供了11 200套住房。开业当天整体取消率为66.8%，也是武汉今年最高，高于上半年55%的平均水平，但仍低于去年的平均水平。

李国正认为，7月份武汉楼市的抄底非常亮眼，显示出良好的回弹力和较高的活跃度。

中国房地产指数100城市价格指数显示，7月份，100城市新建住宅价格环比上涨0.43%，较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月高0.05个百分点。

7月份，新建住宅价格同比上涨的城市数量为79个。其中，江阴、南通、绍兴、成都、温州涨幅在10%-15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%至10%之间；包括苏州和南京在内的57个城市，增长率在5%以内。

监测的十大城市中，新建住宅均价同比上涨3.41%，环比上涨0.06个百分点。具体而言，成都、杭州和上海的新建住宅价格分别上涨12.18%、8.38%和5.02%；南京、武汉、重庆(主城区)、广州同比增长1.0% ~ 5.0%；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。

【/S2/】1-7月全国40个城市新房交易面积同比增速来源:宜居研究院

但诸葛的找房数据显示，7月份一线城市新房市场成交量仍跌幅最大，成交数量同比下降22.5%，成交面积同比下降21.2%；二线城市交易量同比下降14.3%，交易面积同比下降14.1%；三四线城市交易量同比下降9.8%，交易面积同比下降7.0%。一二线城市新房市场仍在缓慢复苏，三四线城市累计成交量同比保持不变。

值得注意的是，南京和杭州在累计交易量增长方面领先全国，而青岛、济南和东莞则由负转正。

【/S2/】7月份42个城市二手房价格增速下降，深圳带数量下降超过20%【/S2/】

根据国家统计局70个主要大中城市的房价数据，随着近期楼市调控的加强，我国二手房市场已经降温。7月份，房价环比下降的城市数量从6月份的27个增加到42个，增幅超过50%。

城市分类方面，7月份四个一线城市二手房销售价格环比上涨0.7%，增速较上月下降0.3个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。二三线城市增速0.5%，与上月持平。

疫情并没有降低住房的真实需求，只是改变了需求释放的节奏。

中央参考所的报告显示，7月份重点18个城市二手房市场需求进一步释放，二手房总成交量在6月份环比下降20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%。1-7月累计交易量同比下降继续收窄至2.8%。

2020年第一周至第31周全国二手房交易趋势(单位:万平方米)来源:嘉里

根据同一城市和居民的统计，7月份全国67个主要城市上市二手房均价为15597元/平方米，环比上涨0.54%，50个城市上市二手房价格环比上涨。其中，北京、深圳、上海二手房平均上市价格稳定在5万元/平米以上，北京仍以5.81万元/平米位居第一，深圳和上海分别为5.6023万元/平米和5.1374万元/平米。其次是；临沂、广州、银川、唐山、东莞二手房均价环比涨幅最快，位列全国二手房前五。

但从市场供给来看，7月份全国新上市房屋数量环比下降7.7%。一线城市如北上广深都有一定程度的环比下降，其中深圳的环比降幅最高。

【/s2/】记者闫拍摄深圳某区外的每一家中介店【/s2/】

7月15日，“靴子落地”，深圳楼市降温，二手房数量下降。深圳乐友佳数据显示，新政后一周，二手房和新房数量环比下降2-30%，周末二手房数量下降30%以上，成交量也明显下降。

壳牌研究院预测，在年度市场季节性变化和房地产调控政策的双重影响下，预计8月份交易量将有所下降，但市场将保持在较高的交易水平，而核心城市房地产市场快速升温的驱动力将减弱，下半年市场将逐渐“退烧”。

【/S2/】7月7日，我市出台新政策，收紧楼市调控。深圳二手房成交量一度下跌80%

二手房市场降温是因为7月份调控政策收紧。

7月，杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等7个房价上涨城市发布了收紧房地产调控政策。

7月2日，经历了多轮“万人震动”的杭州终于出台楼市调控政策，3项新政策法规指出，住房不宜投机，支持自住，遏制炒房。

在杭州公布调控的同一天，东莞发布了《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品房预售制度的通知》。除了为申请预售或预售的商品房项目设定“一次性推货3万平方米”的限额外，东莞的限价政策进一步更新。

事实上，从7月2日到7月25日，东莞一个月三次采取调控措施，直接针对投资者。月初调控后不到半个月，东莞三部门联合发布《关于加强商品房网上签约销售信息披露的通知》，提出进一步提高房价透明度，并定期在官网公布新房、二手房网上签约销售情况和新房库存情况。在社保要求上，新政阻断了买房还社保的途径。《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前两年内逐月在本市缴纳一年以上的社会保险凭证；购买第二套商品房的，需在购买之日前3年内逐月提供在本市连续缴纳2年以上社会保险的证明。

7月29日，为响应《通知》的实施和执行，东莞市房地产登记中心和东莞市住建局联合发布了《东莞存量商品房限购查询操作规则》，明确了查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求。

隔壁的深圳也是如此。7月15日，出台了一系列严格规定，包括非深户购房五年社保，增值税免税由两年改为五年。离婚夫妻按离婚前家庭总数三年内购房，购买非普通住房首付增加10%。豪宅总价调整为750万元以上。7月最后一天的晚上，深圳停止了商品房的审批，并鼓励将其改造为可销售的人才住房。

新政颁布后，有购房权的人数大大减少，市场成交量也像悬崖一样下降。

据《国家商报》此前报道，深圳二手房交易量在调控后第一周大幅下降。据深圳市房地产经纪人协会数据，新政发布第一周(7月13日~ 19日)，深圳二手房网数量为5143套，较上月下降48.7%；第二周(7月20-26日)网上签约二手房1700套，较上月下降66.95%，较新政发布前高点下降83.03%。

资料来源:深圳市房地产中介协会

然而，7月23日深夜，南京多个国土房市高烧不退的部门出台了新的楼市政策，提到了土地市场调控和限购房。5天后，7月28日，南京市司法局、南京市住房保障和房产局再次发布《关于做好人才优先选房和支持刚性住房需求工作的通知》，正式公布了南京市针对人才优先选房和支持急需优先购房等问题发行摇号和选房的细则。

在业内人士看来，许多城市收紧监管，主要是因为投资投机需求上升。一些城市的房价在上涨，而一些城市的房价在快速上涨。过去许多城市限购门槛较低，在信贷资金相对宽松的背景下，容易成为投资投机的目标。

7月份前20名房地产企业销售额现为270亿，前100名“断层”门槛下降10%

270亿元可能是中小房企的年销售业绩，但在1-7月的百强房企销售业绩排行榜中，270亿元是房企排名中难得的差距。

多家机构发布的1-7月房地产企业销售业绩百强榜单均显示，房地产企业在销售业绩持续修复的同时，存在阵营分化，龙头企业修复较快，竞争激烈。

根据中国参考研究院的数据，碧桂园、万科、恒大的总销量均超过1.2万亿元。截至7月，18位超千亿“超级阵营”成员的平均销售增长率达到5.5%。

首营21家(500亿~ 1000亿)，平均销售增长率2.3%；在30家企业的第二阵营(200亿~ 500亿)，平均销售增长率为2.9%，实现了正回报。

值得注意的是，销售缺口刚刚出现在第一阵营，排名第19位的中南地产距离1000亿元仅一步之遥，而排名第20位的郑融集团仅售出730.3亿元，显示出近270亿元的缺口，“缺口”是明显的。

【/s2/】房地产企业1-7月销售清单(部分)数据来源:指医院

虽然今年不少房地产企业加大了线上线下营销力度，但前七个月百强门槛值139.9亿元，仍比去年同期低10.1%。其中，前10家房企门槛值1335.7亿元，比上年增长6.3%，龙头房企竞争更加激烈；30强房企、50强房企、100强房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元，分别比去年同期下降10.4%、3.1%和10.1%。

前50后房地产企业整体销售同比增速没有转正。今年能否实现目标，主要看下半年的销售趋势。最重要的是上半年由于疫情积压释放了多少需求，下半年能否继续保持相对较大的反弹。中央参考咨询所上海研究所所长方巍指出，“目前，大部分需求已经释放，可能还剩下一小部分，但比例不会太大。”

7月份95家房地产企业融资同比下降20%，债券发行井喷

据嘉里数据，7月份95家典型房企融资总额1346.00亿元，较上月下降13.3%，较去年同期下降22.5%。其中，内债融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债务融资515.97亿元，环比继续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。

从主要融资结构来看，本月房地产企业发行境内公司债券129.1亿元，中期票据59.5亿元，融资债券40亿元，分别比上月增长16.13%、2.59%和95.12%。7月，房地产企业境内外融资额再次达到近期高点。虽然融资规模保持稳定增长，但下半年的偿债压力不容忽视。

2018年至2020年7月房企发债成本趋势来源:嘉里

7月碧桂园发行的债券金额最高，约83.45亿元，主要是因为公司7月7日发行了13.6亿元的公司债券，融资利率为4.19%，7月29日发行了2张海外优先票据，总利率在5%以下10亿美元。此外，世茂集团7月份发行了10亿元人民币的公司债券，利率较低，为3.76%，还发行了3亿美元的海外优先票据，利率为4.60%。

7月份典型房企融资成本数据来源:保利投资

融资成本方面，保利投资研究院表示，在典型房企中，碧桂园、徐汇、雅居乐7月份发行债券融资，大型房企利率在4.2%-6%之间。在全球宏观环境宽松的背景下，融资利率保持低位，部分房企融资成本持续下降。整体而言，大型房企的资金链状况好于中小型房企，有央企或国企背景的大型房企的资金链状况好于民营营房企业。

据壳牌研究院统计，2020年7月，房企共发行境内外债券融资交易109笔，较上月增加26笔。发行规模相当于1234亿元人民币左右，比上个月增长41%，上个月增速超过40%(6月为42%)，比上个月增长6%。

虽然美元债券的发行仍然弱于国内债券，但已经开始回升。据中原地产统计，6月份上市房地产企业实现美元债务融资总额达63.3亿美元，7月份实现融资总额73.4亿美元，为当年融资小峰。

记者笔记这是七月，属于深圳楼市

深圳“史上”最严格的调控，应该是7月楼市最大的新闻。在此之前，一些中介和自媒体对楼市的炒作已经到了极点，比如暴力、集体扶持、假结婚、假离婚、过桥贷款、明显进入楼市的商业贷款等。这次楼市的疯狂和强行调控也给我们留下了深刻的印象。

这项政策的效果显著。第二周深圳二手房成交量暴跌80%，二手房成交量也暴跌。除了深圳，还有六个城市不断收紧楼市调控。毫不夸张地说，7月是政策调控月。在疫情的不利影响逐渐消退的背景下，楼市的复苏已经变得明显。有多少地方爆炸式增长，有多少城市将继续出台更严格的调控政策，成为一个值得期待的问题。

生活中没有投机是随时成立的。

记者:鲍李

编辑:陈梦愉

愿景:陈冠宇

排版:陈梦愉和陈妍希