「经济」深圳知名开发商向购房者赔钱，户均322万！

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价格在1000万元左右的独栋房子，开发商应向购房者支付322万元。

这是怎么回事？

新荣团队的首席律师张懋镕几天前送来了一个案例。张宏成等23人购买了深圳金地塞拉维花园的别墅(推广名为金地路虎一号)。样板房和宣传资料中显示，涉及的物业包括地下负层和地下夹层(地下车库，下同)。

但在《深圳市房地产买卖合同(预售)》中，约定的房屋交付标准仅为地上三层，不包括地下负层和地下夹层。在平面图中，每一页还标有“装修效果示意图参考”，宣传画册最后一页提示“设计师创意空房间示意图，不作为交付标准”。样板房通道两侧设置提示板，表示样板房不符合交付标准。

开发商除了预售合同外，还要求购房者与他们指定的第三方建筑装修公司签订建筑装修合同，房屋交付后，在下层修建隔墙，由购房者作为委托人，建筑装修公司作为受托人。

上述销售合同和建筑改造合同签订后，张宏成等23人支付了全部购房款。2017年3月31日，开发商交房，交房时房屋含首层地下室和地下夹层。

出乎买家和开发商的意料，交付后约两个月，深圳市龙华区规划土地督察局认定该地下一层为违章建筑，并两次向开发商发出《限期拆除通知书》，要求其拆除地下车库并违章建墙(隔离墙)，随后强行拆除。

由于地下车库的拆除，交付的别墅功能缺失。每栋别墅都没有独立的楼梯，只能使用公共楼梯，所以安装的水电设备无法正常使用。

如果住宅功能受损，买方立即起诉开发商，要求交付负地下室和地下夹层或赔偿面积和功能损失。

包括张宏成在内的23人认为，开发商的样板房和宣传资料明确表示，涉案别墅包括地下负层和地下夹层，已构成对买受人的承诺，有义务继续履行合同交付并支付延期交付违约金。确实无法交付的，应当赔偿减少的房屋面积和丧失的使用功能。

然后就是开发商和买家的拉锯战。开发商认为合同约定的标的物不包括地下负楼和地下夹层，不属于交付对象，不违约，不赔偿；买受人非法搭建地下隔断，与本人无关:买受人认购后委托第三方维修，被强行拆除，损失由他承担。

但是法院不这么认为。二审判决认为，涉案房产为别墅，地下一层和夹层属于合同约定内容，开发商有义务交付，构成违约。开发商应按房价的30%赔偿购房者，即平均房价322万元！

根据判决文件，该判决是终审判决，但开发商告诉镁业，该案仍处于上诉阶段，尚未有最终结论。

事实上，房地产通过“违法建筑”达到“送人面积”的目的并不少见，但并不是每个购房者都像张宏成那样幸运。

据《南方都市报》和《今日一线》报道，2018年底，500多名刚刚入住深圳平山龙光九运项目的买家，突然收到辖区规划土地监管部门的通知信，称其新公寓存在违法建筑，必须限期拆除违法建筑，否则将受到处罚，甚至影响信用信息。

图片来源:镁照片

这个小区出售的公寓楼有35平米和56平米，层高4.5米。当初这个楼盘的卖点之一就是可以在楼层中间搭一块板，把一层变成两层，形成复式公寓。

一位购房者表示，虽然这些项目都是每个购房者私下完成的，但开发商也在板挂牌出售后做了一个复式样板房，让大家可以效仿改造。没想到，施工队一进，辖区规划国土监督部门就上门要求停工。

执法人员现场检查时说，在这个小区，四栋楼中有三栋是办公楼，一栋是公寓。在销售时，开发商做了一个带隔间的样板房，从而误导了许多消费者。而开发商这样做，是为了拓宽使用面积，让房子有更多的购买价值。但是如果业主跟风，就会改变建筑方案，这是违法的。

现场执法人员当时说:“卖的时候，样板房给你分开，开发商给你分开。对于这些买家来说，可能存在误导的情况。我们现在调查的情况是，小业主自己在做。”"

张懋镕律师还提到，对于曾经轰动一时的深圳笔架山大厦，法院认为承包面积与竣工测绘报告一致，合同附件明确规定样板房不应作为交接标准，应以合同图纸和政府部门竣工验收为依据。但该条款并非无效条款，因此样板房不能作为涉案房产的交接标准，涉案房产的交接标准应根据《房地产买卖合同》中的约定进行判断。

再比如(2015)沈重发房中字第82号205-213，张芳、深圳中海等10位业主的纠纷。法院认为，中海公司在出售涉案房产时，设立了样板房，但双方在协议中明确约定，样板房不得作为交接标准和合同样本，房屋类型结构以买卖合同和政府批准文件为准。

所以样板房不能作为双方的交接标准。中海公司虽然将样板房改造为三层设计，违反了相关规划设计的要求，但这只是政府相关部门对其进行行政处罚的理由，而不是对购房者进行补偿的理由。

记者|吴编辑|杜恒峰

本文转自:镁雕地产(微信号:地产-圈)