「经济」上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修

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镁的一个朋友最近想买房，但是上海的高房价实在让人望而却步。

无独有偶，这时候一个项目引起了他的注意，均价只有10.2万元/平米，总价1300万元。为什么是“人才”，因为项目所在的上海内中心区没有普通住宅新房，周边别墅3400万元/套。

出于职业敏感性，镁编辑仔细核对了数据。原来这个项目，新城虹口金茂之家，是2016年的广中路之王。当时这块地被新城以总价37亿元中标，溢价77.4%，相当于6.7万元/平米左右的底价。

图片来源:受访者提供

但土地要求较高，需要5%的经济适用房和2000平方米的社区行政医疗卫生设施(无偿交给政府)，其中15%需要整体持有，70年内不能转让(即约20%的面积不能出售)，下限为450套居住单元，不低于总建筑面积的70.0%。

这样扣除经济适用房和自住部分后，可售部分实际楼层价格达到87425元/平方米。

仅地价成本就接近9万元/平方米，但项目备案均价为10.2万元/平方米。开发商还盈利吗？

经调查发现，原项目采用了一种独特的手法——“换花木”，将本应自持的面积也做成了房屋内部面积，出售出租变现。

这种闻所未闻的做法如何突破政策限制，增加利润by/きだよ 0？

三份房屋租赁、销售和安装合同

一直以来，上海严格的土地拍卖政策是挂在开发商头上的一把剑。在这个项目中，如果100%的房子按规定出售，开发商可能真的没有多少钱可赚。

镁系列作为买家去了现场，发现该项目有148平方米，主体单元156平方米，其中租赁面积48平方米。租赁部分需要分两期支付，同时签订租赁合同，期限为20年。

比如一套156平米的房子，生产许可面积108平米，将签订成新房的“买卖合同”，剩下的48平米为租赁面积，与开发商签订“租赁合同”。房子涉及改造，所以要签订“修缮改造合同”。

换句话说，这个项目156平方米的正常购买需要签订三份合同。

读者不禁要问，只签了20年的合同，20年后呢？开发商也为你考虑过。期满后与开发商免费续租，租赁部分也可以直接转租。

既然有一部分是租来的，自然更便宜。所以48平米的价格是从平均售价的40%换算到6%。虽然麻烦，但是这个价格和这个地段很匹配，很多买家都选择接受。该项目于2018年开业，现已进入后期销售阶段。

另一方面，该项目的平均备案价格设定为10.2万元/平方米，仅比可销售部分的实际地价高出1万多元，这也是好的一面。其实开发商通过实现自持面积降低了每平米成本。

“很明显，开发商是为了解决成本和利润问题，变相突破政策限制，尽快实现商品的价值。”

前20名房地产公司的一位地区总裁告诉镁业，一次性支付自持部分其实是增加了使用面积，而且价格便宜，只要有使用权。

区域总经理还告诉镁业，一般情况下，开发商处理“自持区”，要么内部卖给熟悉的人，不需要任何生产证明，要么长期租用，没有其他更好的办法处理自持。

巧妙的“自持实现”

这个方法很巧妙。据镁质编辑介绍，在审批过程中，该项目为2梯3户式公寓，其中还包括自住式公寓。竣工验收后，开发商将拆除自住公寓的墙体并重新建造大门，然后扩大空房间的面积。

下图148平米的公寓，红线是验收前的墙，验收后会被敲掉。

148平方米平面图图片来源:受访者提供

“最初，48平方米是一个带有入口的独立装置，但经过一些改造，开发商将自持部分变成了内部区域。”

一位房屋设计大师总是告诉记者，这其实是两个房子的组合，就是项目完工后，进行装修，把两个房子打开，交给业主。空房只有一部分属于业主，另一部分属于开发商。

业内有人不禁赞叹这种“做工绝妙”的设计，因为它是室内隔墙，即使是操作城市管道也不会造成麻烦。

同时，某设计院的一位项目负责人告诉镁编，自持部分通常是独立户，持有部分不能分在每层。

但是一个前十的房地产企业的投资，总是直言不讳的说做不到。

镁编专门查阅了当年的土地拍卖出让文件，但没有明确规定15%的自持建筑需要独立建造。

“目前，一些项目的阳台和凸窗将在验收前后进行区分。比如别墅验收前没有地下室，验收后就要开了。所以这个操作在开发领域是存在的。”

但这类房屋后期的二手房交易，要注意风险和麻烦。

“对业主来说，48平米是租赁，以后转卖就麻烦了。要防范后期的政策风险，以及未来市场和买家的接受程度。”据业内人士透露。

不违法，也不允许

事实上，自持现象在房地产中相当普遍，许多地方政府在转让条款中附加了限制性措施，以防止“地王”的出现，如增加自持面积、减少甚至“冻结”房地产的流动性、抑制地价前景等。

据镁编不完全统计，2016年以来，北京、上海、广州、佛山等城市已有一批前端房企拿下16块自持地块，总转让价格420亿元，自持比例36%-100%。

但是对于开发商来说，自持会伴随着成本的增加和利润的限制。

58房屋研究院院长张博表示，目前，开发商一般通过打造长期租赁公寓来应对自持部分，但业内普遍认为，热点城市的租金回报率只有2%~3%。如果扣除管理费和维护费，实际投资回报率可能在2%以下，低于国债的投资回报率，所以这种投资非常不划算。

新的方法应运而生，比如在这种情况下，保费是通过变相的手段实现的。

上述业内人士直言这是一种销售行为，备案不一定是这一套图纸，但在开发商报批时，规划部门把持有面积压成了几十平米，而不是集中自持，经规划部门同意，通过销售捆绑的方式淘汰自持面积。

即使这个项目的做法没有违反土地出让文件中的相关要求，也还是有争议的。从户型设计的角度来看，很明显，自持部分和销售部分在未来都将向市场开放。自养部分虽然按照收取租赁费的相关方式办理，但标的是可售部分的业主，而不是没有房子的纯租房者。对于真正需要租房的人来说，并没有起到应有的作用。

从专业角度来说，如果规划部门同意，并不违反规定，但肯定是不允许的。