「经济」格力地产上海3地块均遭“难产”，地王项目“晒地”5年仍处建设初期

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6月18日是格力地产(600185，sh)回复上海证券交易所重组询证函的第二天。之前拉了八个涨停板的格力地产，遭遇涨停板，股价报11.93元/股。

2020年是格力地产上市的第11个年头。这家名为“房地产”的企业，从所谓的海洋经济到现代服务业，再到最近珠海免税改制，一直在做与房地产无关的业务，房地产的主营业务收入近几年表现不佳。

这个“非典型”的房地产企业，曾经有在房地产领域做大做强的野心。2014年格力地产第一次进入上海，拿下了上海浦东前滩的单价，但时隔五年多，该项目仍处于建设初期。

不考虑土地囤积、资金困难等原因，一个房地产企业拿地五年不入市不是正常的发展进度。想在未来10年实现跨越式发展的格力地产，需要正视如何避免逾越的问题。

格力地产上海单价“王迪”仍处于前期建设阶段。来源:每一位记者鲍晶晶照片

经过五年多的征地，“王迪”仍处于建设初期

格力地产对房地产业务并非没有“野心”。它刚进上海时曾获得单价“地王”，为自己走出珠三角开了一个好头，但经过五年多的征地，并没有产生成效。

该地块位于上海浦东前滩核心商务区腹地。当时有媒体说“这是一只降落在黄浦江上的‘金靴’”。从前滩经卢浦大桥和商南高架路到人民广场开车只需15分钟左右，到浦东陆家嘴开车只需15分钟左右。另外，6号、8号、11号三条铁路线在这里交汇。

后世博发展时代，浦东前滩这块令人激动的土地被规划为上海现代城市理念的示范区和世界级的中央商务区。

在“金靴”的腹地，有一个罕见的“九宫格”住宅用地规划。之所以罕见，是因为在2014年市场低迷的时候，“九宫格”在4小时内诞生了两个“单价王”，其中一个属于格力地产。

2014年12月24日，经过124轮竞争，格力地产以127%的升水率、65832元/平米的底价，拿下浦东新区黄浦江南延区前滩区z000801单元32-01地块，创下上海浦东“地王”单价新纪录，但该记录仅保存4小时，就被隔壁36-01地块夺走。

同时，格力地产还拿下了上海浦东前滩38-01地块，底价达到53900元/平方米。

2017年9月，上海市规划国土资源局宣布，前滩九宫格剩余四块地块将打包出售，只出租不出售。三湘、格力、陆家嘴在该地区持有的五块地块已成为为数不多的商住地块，市场期待进一步上涨。但随着时间的推移，前滩各个区域逐渐成熟，而格力的“地王”却很久没有入市。

格力地产38-01地块的建设已经封顶。来源:每个记者包晶晶

近日，国家商报记者来到上海前滩的九宫格地区，从相对成熟的前滩景尧经威灵顿国际学校步行约10分钟到达格力地产32-01地块。

记者在现场看到，位于东北角的格力地产32-01地块处于前期施工阶段，围墙内的工地上有几台塔吊，但主体建筑尚未见到。另一边，格力地产38-01地块已基本完工，透过玻璃幕墙，室内装修清晰可见。

在格力地产38-01地块施工现场外，记者一直找不到施工名牌，只看到外墙挂有大型告示的痕迹，通过渣土处置责任公示牌，可认定施工单位为“上海空海赫连房地产有限公司”(以下简称上海空海赫连)。通过咨询开心宝，记者发现上海空海和联是格力地产控股公司。

据公开信息，早在2018年6月，格力地产上海前滩38-01栋已经封顶。

格力地产38-01地块墙面渣土处置责任公示牌

图片来源:每一位记者鲍晶晶照片

什么时候入市，还是没有时间表

与2016年前后“面粉比面包还贵”的一批令人悲伤的提醒不同，格力地产的上海滩32-01和38-01这两块地显然有更多的空增值空间。

位于格力地产32-01旁边的另一个“王迪”项目——三相印象大厦，最近以平均每平方米12.18万元的价格获得了预售许可证。显然，根据目前的市场价格，空 32-01地块的利润并不狭窄。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受《国家商报》采访时表示，高端项目不能按照只需流量产品的节奏进行。而且2017年和2018年正好遇到楼市的调整，入市肯定会损失不少利润。“从以前的‘土地国王’开始，他们都是通过‘拖延’空房间的时间来获利的。格力在上海土地不多，拿基准地。理论上，格力应该是利润最大化的产品。事实上，它确实在五年内交换了利润。”

但为什么格力地产五年多的征地还在建？“地王”项目是否涉嫌囤积土地？记者注意到，在很多情况下，一些项目的房企开发周期过长。其中，金融实力较强的港资企业在上海市中心的发展周期为13年甚至25年；还有一些中小企业的项目因为资金问题而停止发展。

根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，对于一年未开发的闲置土地，市、县国土资源主管部门按土地出让或划拨价格的20%收取土地闲置费；闲置两年的，由政府收回国有建设用地使用权。

2012年颁布的《闲置土地处置办法》相关条款截图

卢文喜认为，闲置土地的界定确实是一个难题。只要工地上有人干活，但速度不快，很难界定是不是闲着。因此，在上海转让土地时，需要规定结构封顶时间。近年来，改变空.的时间已不再可行

《国家商报》记者还就32-01和38-01的市场进入时间和发展进程采访了格力地产。截至发稿时，尚未收到任何回复。

但2020年3月10日，格力地产发布的《2020年公开发行公司债券房地产业务专项自查报告》显示，前滩38-01、32-01地块仍为格力地产在建项目。

格力地产表示，根据自查情况，报告期内，本公司及其子公司纳入核实范围的房地产开发项目未发生闲置土地行政处罚，或被自然资源部门调查，未按规定整改或正在调查中。

“决定这是不是一块‘闲置土地’是一件非常微妙的事情。市场条件总是在变化，企业可能不具备发展条件，或者进步不符合预期。需要考虑的是主观故意还是无意。”上海藁城投资管理有限公司总裁孙文华认为，如果是故意的，就叫囤积居奇，但企业没有大量的资金支持是做不到的。

孙文华表示，除非土地或未来项目的溢价能够覆盖成本，否则在今天的市场环境下，很难说成本和效益是否能够平衡。那么有什么问题呢？所以开发预期还是和市场有关，开发过程中可能会遇到一些问题，可能会拉长开发周期。

国际关系学院国际经济系讲师姚金伟认为，企业要想囤积土地，就要考虑资本成本、财务成本和机会成本。如果囤积后的增值部分不足以弥补企业的成本，就没必要囤积。“客观来说，6万元以上的底价，如果销售价格低于9-10万元/平方米，相当于没有覆盖‘囤地’的财务成本。通常房企在进行土地开发时，会在市场价格相对峰值的时候选择上市。”

【/s2/】上海三号地块还没入市，背后是佛门操作？

如果说格力地产对高端项目的发展节奏有自己的把握，那它还有一块位于上海郊区的从未入市的地块。

除上述两块钱滩地块外，2016年5月11日，格力地产以3.77万元/平方米的底价和109.04%的升水率，获得上海松江区四井镇sjsb0003单元10-05号地块。

同一天，融创以111.62%的升水率，38291元/平方米的底价，拿下松江区四井镇sjsb0003单元12-01号地块。该地块位于格力拍摄的地块旁边。

值得一提的是，融创自2018年底开始上市销售，均价4.8万元/平米。目前该项目已售罄。

然而，附近的格力地产项目尚未进入市场。2017年12月底，格力地产“上海思景项目”开工仪式举行。

格力地产官网展示上海思景项目效果图

据公开信息，该项目位于上海市松江区四井镇核心区，总用地面积3.25万平方米，总建筑面积约10.6万平方米。该项目计划包括10栋住宅楼，最高15层，共有686户人家和837个地下停车位。

从实际投资来看，格力地产并没有完全搁置三块长期未入市的地块。

根据2019年年报，格力地产在上海的房地产项目总用地面积为56551.8平方米，总建筑面积为207646.66平方米，在建建筑面积为207646.66平方米，竣工面积为0.00平方米。

格力地产在上海三个项目的总投资为83亿元，截至2019年投资仅为6.65亿元，仅比2018年高出约557万元。

但格力地产在年报中仍对上海的发展表现出信心，表示在区域战略上，公司将同时加快珠海、上海、重庆项目的建设，以珠海、上海、重庆为中心，将业务辐射到珠三角、长三角、西南地区，并根据公司和市场情况寻求其他区域的拓展。

虽然格力地产一直把房地产作为主营业务之一，但这个业务一直没有起色。2019年格力地产2019年房地产业务收入23.47亿元，同比下降1.77%；目前销售额49.74亿元，销售面积23.8万平方米。

这是格力地产自2017年(含)以来连续三个财年房地产业务收入同比下滑。

债务方面，由于房地产业务扩张缓慢，格力地产的负债率也呈缓慢上升趋势。2017年至2019年，格力地产的资产负债率分别为71.36%、72.34%和75.92%。

但由于2019年到期的长期贷款，格力地产一年内到期的非流动负债同比增长70.04%，达到27.34亿元。短期贷款7580万元，短期负债28.1亿元，货币资金30.14亿元。

由于去年同期委托开发项目的结转，格力地产2020年第一季度实现收入6.74亿元，同比下降60.91%；上市公司股东应占净利润55517.3万元，同比下降75.76%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为5676.23万元，同比下降75.21%；基本每股收益0.03元，同比下降72.73%。

记者|鲍万音编辑|[/s2/]魏陆

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