(民生）【吉网观察】房贷利率重新定价 两种转换方式选哪种更划算?

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2019年最后一个周末，浮动利率贷款定价转换方案正式出台，这是央行在8月份新lpr机制改革后采取的又一重大举措。

根据公告要求，2020年3月1日至8月31日，我行需要完成现有所有浮动利率贷款的定价基准转换，也就是说，在3月1日前，我行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训、客户沟通等工作。，而且理论上需要和所有现有的浮动利率贷款客户协调，在明年8月底之前签订新的贷款合同。

那么，如何调整股票抵押贷款利率定价的基准呢？央行的公告给出了答案。

央行公告称，现有浮动利率贷款是指金融机构在2020年1月1日前已发放的，已签约但未参照贷款基准利率发放的浮动利率贷款(不含公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起，各金融机构不得参照贷款基准利率签订浮动利率贷款合同。

央行网站截图

根据公告要求，在转换过程中，重新协商利率的定价机制有两种选择:

首先是选择“lpr+加分(加分可以是负数)”的利率。

自2020年3月1日起，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价方式转换为lpr作为定价基准(加分可以为负数)，加分值在合同剩余期限内固定；

其次，也可以换算成固定利率。定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。

值得一提的是，在上一个重新定价周期中的浮动利率股票贷款可能不会转换。浮动利率贷款定价基准的转换原则上应在2020年8月31日前完成。

房贷家庭如何计算「新利率」，哪种形式更划算？

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先统一一下“前提”，再举例。如果同一笔商业个人住房贷款在2020年3月至8月之间随时转换，则根据2019年12月的lpr和原执行的利率水平确定增加值。增值不受转换时间影响，银行和客户可以合理分散处理。目前，大多数现有的商业个人住房贷款的重新定价周期为一年，重新定价日期为每年的1月1日。

以此为例，如果一笔商业个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为8年，则原合同约定的利率比5年以上贷款的基准利率高10%，目前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。可以看出，如果选择固定利率，未来房贷利率为5.39%。

反之，如果选择“lpr+加分”的利率，可以发现2019年12月发行的5年期以上lpr为4.8%。如果借款人和贷款人在2020年3月30日确定转换定价基准，重新定价期限仍为一年，重新定价日仍为每年1月1日，则加分点应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

但需要注意的是，2020年3月30日至12月31日，执行利率仍为5.39%(4.8%+0.59%)。换句话说，2020年月度供应水平将保持不变。之后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，根据重新约定的重新定价规则，执行利率调整为2020年12月发布的5年以上的lpr+0.59%。之后在这里可以类比假设一年一次。如果2020年12月发行的超过5年的LPR减少，每月付款可能会减少。

说起来，作为选择“lpr+ plus point”利率的核心点，未来lpr下降的可能性有多大？

荣360大数据研究院分析，中长期来看，lpr概率将继续下降。更有利于用户选择转换成lpr定价基准的方案，以后利息费用会降低。当然，相对于lpr可能下降导致的利息支出减少，如果用户更加注重利率的稳定性和便利性，也可以选择切换到固定利率。

此外，由于公积金贷款不受影响，商业贷款享受30%折扣的用户今后可能支付比公积金贷款更低的利息。但5年期lpr水平未来不会跌得太快，跌幅会比较平缓。如果下降3.43%-3.25%=0.18%(目前公积金贷款利率为3.25%)，可能需要很长时间。

中国民生银行首席研究员文彬日前接受媒体采访时表示，尽管该行将提供浮动和固定贷款报价，但客户通常会在预期lpr下降的背景下选择浮动利率报价，因为利差是固定的。如果由于经济复苏和通货膨胀上升，lpr处于上升周期，那么房贷利率也会上升，而如果之前签了固定利率，那么房贷成本保持不变。

值得注意的是，银行中长期贷款主要包括个人住房贷款、企业贷款和政府贷款。根据央行公布的数据，2019年第三季度末金融机构中长期贷款余额为38.56亿元，主要金融机构个人住房贷款余额为29.05亿元，其余不到10亿元为企业贷款和政府贷款。

冀科app记者阎锡良