(民生）自然资源部再次发文 小产权房“转正”希望破灭

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原标题:自然资源部再次为小产权房定调。不允许通过登记、整顿小产权房等方式将非法用地合法化，以考验政府的智慧

●小产权房因成本低、价格低而受欢迎，但与现行法律相悖。如何正确对待和处理小产权房问题，已经成为各级政府亟待解决的问题，考验着政府的管理智慧和执政能力

●购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安全、售后维修、物业管理等难以保证，存在违法建设和未完成业务的风险，抵押贷款无法办理，没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利。

●解决小产权房问题，从根本上要进一步推进集体土地改革，让集体土地使用权进入市场，和国有土地一样，在同一个地方享有同等权利，在同等基础上公平竞争

近日，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权登记的通知》，称在工作中，严禁申请登记，不要通过登记使非法用地合法化。

这一“官方公告”彻底让许多购买小产权房的购房者大失所望。

其实，“小产权房”不是一个法律概念，而是一个既定的称谓。通常指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，且其产权证不是国家房管部门出具的，故有时称为“乡镇产权”。

根据一家研究所的数据，中国所有城镇的住房面积，包括小产权房在内，为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占24%，仅次于商品房面积占38%。

接受《法制日报》采访的专家认为，在普通商品房价格居高不下的今天，小产权房因成本低、价格低而受欢迎，但这与现行法律相悖。但如果小产权的项目全部拆迁，不仅浪费资源，还会激化矛盾。如何正确对待和处理小产权房问题，已经成为各级政府亟待解决的问题，考验着政府的管理智慧和执政能力。

针对小产权房迅猛增长的法律纠纷并不少见

由于儿子要结婚了，经介绍，陕西安的孔女士在安昆路新城小区买了一套128平米的房子，总价只有53万。因为是小产权房，价格便宜，孔女士没怎么考虑就买了。之后孔女士去售楼部拿钥匙，却得知房子同时卖给了别人。

在Xi的另一处小房产也发生了纠纷。

Xi安丰东新城三桥街道办洪光路小区何家村贝加花园的小产权房，由于小区内无五证，自来水公司无法接管道，一直使用黑井水。购房者对此直言不讳。

《法制日报》记者梳理了公众信息，发现全国许多地方都上演过类似的场景。

房价长期快速上涨，远超当地一般员工的收入水平。当经济适用房和廉租房无法满足住房需求时，小产权房如雨后春笋般出现。然而，围绕小产权房出售、确认和征收的纠纷时有发生。

2019年11月，深圳市龙华区法院开庭审理一起侵权责任纠纷。选择小产权房的陈某某要求石默东空非法占有房屋并进行侵权赔偿。经审理，由于陈没有证据证明其合法享有涉案财产的财产权，也没有证据证明其实际占有和使用该财产，法院最终裁定驳回陈的诉讼。

事实上，在政策层面，有关部门一直维持小产权房违法性的界定。

从1999年至今，有关部门多次提出集体土地不得用于商品房开发，城镇居民不得购买宅基地、农民住房或农村小产权房，要求各地坚决制止，依法严肃查处。

但小产权房并没有因为政策的高压而消亡，而是各地小产权房的规模越来越大。

北京市人大常委会立法咨询专家胡公群表示，长期禁止小产权房反映了中国房地产市场的扭曲状态，这是没有道理的。目前，一些城市的房价已经完全偏离了居民的实际购买力，导致人们瞧不起合法的建筑。因此，价格远低于商品房的非法小产权房成为一些低收入群体的无奈选择。

有业内人士表示，虽然国务院房管部门已经做出三令五申，但要求地方各级政府加快处理小产权房问题。因为小产权房很大一部分是乡镇政府开发的，又因为基层政府参与其中，处理起来非常困难。没有基层政府的默许，小产权房的开发、建设、交易和转售就不会这么顺利。

北京律师肖东平表示，许多人私下买卖小产权房，但买卖双方签订的合同根本不算，甚至很难提起诉讼。小产权房的购买除了不受法律保护外，还会带来一些后续的法律纠纷，比如建筑质量、消防安全、售后维修、物业管理等难以保证；存在违法建设和未完成业务的风险；无法申请抵押贷款；无权转让、继承、处置和移除收益。

关于“转正”的谣言来了又去，“违法”的定义至今没有改变

据媒体报道，深圳、东莞、北京的小产权房总量占全国的60%以上。

对于大多数买了小产权房的人来说，他们总是希望小产权房能尽快“转正”。

事实上，关于小产权房“转正”的传说很多，但最后都是虚构的。

2013年11月12日，十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》指出，要建立统一的城乡建设用地市场。在符合规划和用途控制的前提下，允许农村集体管理建设用地出售、出租和入股，实行与国有土地同市场、同权利、同价格。

此后，小产权房有望转正的消息引起了社会的广泛关注。然而，随后的事实证明，这是对该决定的误解。

安徽财经大学法学教授张认为，尽管《决定》明确规定允许出售、出租、入股农村集体经营性用地，但这并不意味着小产权房“转正”的曙光已经出现。因为根据上述《决定》，只有商业用地可以交易，更多的小产权房是农村宅基地，不是商业用地。

2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在全国首批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

这种利用集体建设用地建造出租屋的试点项目，被一些人视为小产权房“转正”的信号。

但实际上，两个部门的试点方案都非常明确，集体建设用地建设的出租屋需要履行项目审批手续，完善集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、整体布局、统一管理、统一相关建设标准，整套手续几乎与商品房开发建设类似。

2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》，新的《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。

新《土地管理法》删除了原法律第四十三条“任何单位和个人需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，打破了农村集体建设用地进入市场的法律壁垒。

有人解释说，国家自愿放弃了对土地交易一级市场的绝对垄断，从此中国房地产没有了“大产权房”和“小产权房”的区别，小产权房问题迎刃而解。

现在，在5月14日自然资源部发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权登记的通知》中，重申了小产权房不能通过登记将非法用地合法化。

于是，买小产权房的购房者的幻想彻底破灭了。

在同一地点和权利的公平竞争的非法行为不能免除责任

近两年来，拆迁整顿违章建筑的风暴席卷全国。这座城市干净明亮多了。很多市场都被拆了，街上也没有私人建筑。

但是，除了一些山区的小别墅外，城市地区的大量小产权房没有搬迁。

中南财经政法大学教授郭泽强认为，小产权房问题不能拖，不能绕，已经到了必须解决的地步。解决小产权房问题，要尊重法律，照顾历史和现实，面对中国房地产市场和土地制度的未来，大智慧大格局，而不是重复过去那种刺耳无用的老调。从技术层面来说，只会解决“存量”，不会产生新的“增量”。这些“违章建筑”将通过补办相关手续，正式进入主流住房体系。

据《法制日报》记者采访，补交土地出让金，解决小产权房历史遗留问题，并非没有先例。

前几天，在南京的一个大型小产权房项目七才星城小区，很多业主被告知可以变更购房合同，办理银行按揭手续。由于项目开建时的土地性质是集体土地，这也意味着小产权房成功“转正”。

中国政法大学房地产与金融研究中心执行主任Xi志国认为，要解决小产权房问题，就要进一步推进集体土地改革，让集体土地使用权进入市场，在同一个地方、同一个基础上与国有土地公平竞争，让小产权房的基础不存在。

事实上，新的土地管理法允许集体建设用地使用权转让。Xi志国建议，下一步应该进一步完善集体土地使用权流转，彻底解决小产权房问题。

Xi志国主张根据不同情况处理已建的小产权房。

“对于严重违法，没有办理相应的农用地转用建设用地审批手续的，必须从严处理，即通过拆除和恢复土地原状予以纠正，不得合法化。否则不仅会严重违反保护耕地的基本政策，还会使法律失效，失去法律的权威。”Xi志国说:“对于那些符合国家建设总体规划并使用建设用地的小产权房，在新的土地管理法的条件下，它们将被合法化，它们的产权也将得到相应的登记，但因为它们的建设。行为的违法性不能免除，仍应受到行政处罚。”

记者汪洋