(民生）存量房贷利率转换倒计时 专家建议从两个维度考量

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随着7月20日lpr报价的发布，在8月底之前，是选择固定利率还是“lpr+加分”浮动利率，已经成为非公积金贷款“房贷业主”需要做出选择的问题。

“从购房者的角度来看，购房贷款是否应该转换为lpr动态利率的核心因素是动态利率和静态利率是轻还是重的问题。”昆仑资产管理中心首席宏观研究员休威在接受《证券日报》采访时表示，购房贷款不同于普通消费贷款，属于长期贷款，大多还款期为20至30年。因此，对于购房者来说，密切关注利率的即时变化是不够的。我们应该从中长期的角度来考虑利率的长期变化。

根据央行授权的全国银行间同业拆借中心发布的数据，目前5年以上的lpr为4.65%，连续3个月呈现“停滞”趋势。总体而言，自去年8月lpr报价机制改革以来，在截至目前的12个报价中，5年以上的lpr下降了3倍，累计下降15个基点。

lpr利率的变化无疑与买家月供应量的增减直接相关。中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者算了一笔账，假设买家选择链接lpr。由于重定价日为明年1月1日，如果5年期lpr利率到今年年底继续保持目前4.65%的水平，按照100万元的贷款本金和30年等额本息，购房者每月的房贷还款将减少90元左右。总体而言，lpr利率每下调5个基点，购房者月供应量可减少30元左右，30年后房贷总利息将减少10800元左右。

鉴于购房贷款偿还期长，购房者在做出选择时不仅要考虑现在，还要着眼于未来。《证券日报》采访的一些买家表示，目前来看，lpr浮动利率似乎更经济。

比如北京市丰台区角门东附近的王女士，今年3月开始对现有个人住房贷款定价进行基准转换后，于4月初将固定利率转换为lpr浮动利率，而她原来的固定利率仍比基准利率低83%。

“之所以选择转lpr浮动利率，主要是因为我老公预计未来利率下降的概率更大，所以转lpr肯定是合适的。”王女士告诉《证券日报》，不仅是她，她姐姐和她身边的许多同事都在陆续将原来的固定利率改为lpr浮动利率。

但王女士也表示，选择lpr浮动利率是为了预测lpr利率在近几年会有所下降，也是预计未来十几二十年贷款期lpr利率不会大幅上升。

与王女士这样的“积极的风险投资者”相比，一些享受过此前利率优惠的购房者表示，安全无妨。

居住在北京朝阳区的季女士对《证券日报》表示，虽然较低的lpr利率在短期内的可能性会更高，但主要是近两年的经济形势造成的。如果未来中国经济逐渐好转，lpr浮动利率也可能上升。所以从个人角度来说，相对于浮动利率来说，更看好固定贴现利率，相当于提前锁定未来房贷利率，风险更小。

根据Theway的分析，目前国内宏观经济面临周期性经济下行和疫情的双重冲击，导致实体经济受到一定程度的冲击，这也是今年lpr持续下调的直接原因。在政策节奏上，国务院常务会议明确指出，要通过引导贷款利率、债券利率下调等政策，进一步推动金融体系向各类企业合理盈利1.5万亿元。随后，央行进一步表示，在1.5万亿元利润中，金融市场或金融体系对实体经济的利润规模约为9300亿元，包括债券利率、再融资利率和再贴现利率。可以理解为，当经济下行压力增大时，包括银行在内的金融体系需要将部分利润转移到实体经济中，但实际上这种“转移”在某种程度上是有“借贷”成分的。因此，通过降低lpr贷款利率来实现对实体经济的金融利益，更多的是一种短期行为。考虑到房贷是中长期贷款，不排除购房者在房贷还款下半年迎来经济上行周期，导致lpr利率上升的可能性。

58房屋研究所所长张博在接受《证券日报》采访时表示，总的来说，对于股票买家来说，是否选择转换低利率浮动利率应该从两个方面考虑:第一，未来。可接受的风险程度是风险进取还是风险稳定；第二，考虑贷款本身的剩余还款期限。如果剩余时间短，lpr浮动利率会更合适。另外，对于之前房贷利率浮动的购房者来说，选择lpr浮动利率也会有一些优势。