{房讯}上半年深圳楼市升温明显 调控再升级

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最近疫情影响减弱，部分城市楼市明显回升。为了抑制短期投机需求，几个城市在7月份对房地产市场发布了具有约束力的监管政策。7月15日，深圳加入了收紧楼市政策的行列，市住建局、市规划和自然资源局等八部门联合发布了《关于进一步促进深圳房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，对深圳楼市限购限贷限售政策进行了调整。

深圳楼市调控升级

在《通知》中，调整商品房限购期限引起了广泛关注:“深户和成年单身(含离婚)必须在本市落户3年，并可在购房日前在本市连续缴费36个月。商品房只能凭个人所得税或以上社会保险证明购买。”相对于北京上海现在的定居后买房政策，深圳有更严格的限制。根据韩毅智库的分析，深圳作为第一个需要进行户籍登记并需要额外缴纳所得税/社会保障的一线城市，直接堵塞了住房结算的投资渠道，对非住宅购房需求产生了很大影响，扼杀了通过结算投资购房的尝试。

去年11月，深圳取消了普通住宅标准中的价格管制。该《通知》再次更新了普通住房规定:“享受优惠政策的普通住房应同时具备以下条件:住宅建筑容积率在1.0以上(含1.0)；单套房屋建筑面积120平方米或144平方米以下；实际成交总价低于750万元(含此数)。”同时，个人住房转让增值税免税期限由2年调整为5年。

根据韩毅智库的研究，深圳的豪宅需要缴纳奢侈品税，合理界定普通住宅和非普通住宅的标准可以保证大多数群体对普通住宅的需求。高于这个标准的房子都是非普通住房标准，不会享受相关税收优惠，可以有效遏制非普通住房的涨价。但增值税免税期的调整，会对二手房市场的交易起到一定的抑制作用。

阻断“假结婚”购买渠道

深圳限购标准的出台在市场上引起了热议，同时规则“找漏洞”的话题也在网上引起了热议。针对《通知》中规定“夫妻一方离婚的，如果一方在离婚之日起3年内购买商品房，其拥有的房屋单元数按离婚前的家庭总数计算”，有网友开玩笑说，如果有房家庭双方都离婚，一方会迅速与另一方无房配偶结婚并离开，如果购房资格只能追溯到上一次婚姻记录，此时购房是否可以不受限制。对此，深圳市住建局发布回应称，购房资格审查将“追踪3年内所有离婚记录”，即在购房日前3年内有一次以上离婚记录的，按照购房日前3年内离婚家庭总数之和计算其拥有的房屋单元数。

此外，关于户籍和纳税期限的限制，深圳市住建局发布补充声明，“在深圳连续缴纳社保或纳税满5年，但在深圳居住不满3年的，具有购房资格，可购买一套商品房”。

深圳二手房市场有望改善

调控升级的背后是上半年深圳二手房的高人气。疫情减弱后，深圳二手房市场迅速回暖，各项指标增速领先其他城市。

根据诸葛的房源搜索数据，2020年上半年，深圳二手房成交43586套，同比大幅增长39.9%。相比于北京-5.8%和上海-8.4%这两个一线城市，深圳市场的快速增长尤为明显。此外，深圳二手房市场成交价格也很坚挺。截至2020年6月底，深圳二手房市场平均成交价格为69599元/平方米，上半年成交价格同比上涨8.0%。2020年6月，在深圳上市业主调整价格的二手房中，54.6%的二手房以涨价上市，领先于其他城市，环比增长2.2个百分点，同比增长29.9个百分点。可以看出，从深圳业主的价格调整行动来看，深圳二手房市场普遍有望改善。

自下半年以来，杭州和宁波收紧了楼市政策。现在深圳也在跟进监管。诸葛房搜数据研究中心高级分析师王小妮认为，深圳收紧监管是市场过热的必然结果。目前，房地产调控的关键词仍然是“住房不投机，城市政策，房地产市场稳定发展”。这一次，深圳在城市政策的原则下，结合自己的房地产市场，推出了收紧监管的政策，以保持当地市场的平稳运行。但总体而言，国家开发经营指标增速并未恢复到同期历史水平。预计下半年不太可能全面收紧政策，整体市场将延续温和窗口期。