{房讯}“以房养老”被坑？居住权入法守护“安居梦”

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编者按:5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)，宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》自2021年1月1日起实施，共有7编1260条。其中提到了财产继承、买卖租赁、物业管理、土地产权、居住权等与“房屋”相关的问题。

7月10日起，人民日报房产频道和《人民建筑观》栏目推出系列报道，将帮助你了解民法典中的“房屋”。

现实生活中，由于住房权益等问题，往往会出现权力与利益的博弈。为了响应公民对更美好生活的要求，《民法典》首先提到了居住权。

居住权是什么？居住权在什么情况下可以成立？驻村的设立会有什么影响？

案例研究:

最近，广东一家司法机构调解了一个案件，涉及一个村庄的两名老年父母，以及收养的长子和次子。因为家庭矛盾，母亲一个人住，父亲和二儿子住。村里因为拆迁给家里分了三套房，第一套是爷爷遗嘱给大儿子的，另外两套房子是二儿子的。矛盾的是，母亲希望房子归自己所有。经过司法厅多次调解，三方矛盾得到初步解决:

二儿子留一套房给母亲住，长子出钱装修，二儿子保留所有权，居住权归母亲。

民法典:申请居住权后，可以一直生活，不能被动离开。

《民法典》第366条规定，权利人有权依照合同占有、使用他人住所的用益物权，以满足居住和生活的需要。租赁权和居住权的区别是无偿确立的，除非当事人另有约定。居住权的设立应当向登记机关申请居住权登记。居住权在登记时确立。不得转让或继承。

现实生活中，什么情况下适合确立居住权？

北京安立律师事务所合伙人王继超在接受《人民日报》采访时介绍了几种常见情况:

企业为员工提供稳定住房更方便，可以为员工设立居住权；

在家庭财产分割中，老人遗产分配时，居住权的设立可以在不影响财产分割的情况下保障老人的居住权；

有的集体土地建的房子，由于土地的性质，很难收回投资，可以通过建立居住权，盘活资产，收回投资；

有的家庭以孩子的名义买房，一家人住在一起。如果孩子长大后提出卖房抓人，居住权可以防止父母陷入无处居住的境地；

在“挨家挨户养老”模式下，老年人将房屋抵押给金融机构，并继续领取养老金，直到他们去世。在实际情况中，一些机构以此名义骗取老年人的房产，导致老年人不知不觉地低价出售自己的房产，最终失去房屋和住所。现在有了居住权的陪护，老年人的权利可以得到保障。

王继超提醒，民法典实施后，二手房买卖过程中增加了一个必要的程序。买房的时候不要只打听房子的归属、司法查封、抵押等。，还要注意查询房子是否登记有居住权。“房屋的居住权一旦在房管局登记，即使成立，房屋的价值也直接关系到业主的地位。”

根据王继超的分析，同一家庭成员分配财产时，除了讨论未来房屋的产权问题，居住权也可能成为博弈的新战场，对财产的价值、变现方式、周期等都会产生很大的影响。未来在核实一个人的房产资产时，过滤了居住权之后，房产估值的方式会有很大的不同。

中国人民大学法学院教授王表示，这是中国法律首次规定居住权，居住权的确立在实践中具有重要意义。居住权属于用益物权，租赁属于债权，用益物权高于债权。如果对居住权进行界定，使之成为一种权利，居住权就会得到保护，侵犯居住权就会有惩罚措施。