{房讯}新政后 哪些二手房跌得最狠？

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中心城市不仅在上升，而且没有下降。商业和住宅项目导致价格下降

新政后明显降价的约930个地区

新一轮调控出台近百天。作为楼市的二手房市场，交易受到重创，逐月下滑。叶巍:我喜欢我们家族市场研究所的统计数据。2016年12月上半月(1-15天)，北京网上签约二手房共计8727套，比11月下半月下降10%，比11月上半月下降9.8%。

与交易不同，北京的二手房价格有明显的分化。在一些地区，930新政后，东西城区、朝阳区、海淀区的二手房价格不降反升，可能是因为房子比较差。于是，《广厦时报》走访了一些重点社区，揭示哪些二手房最不耐跌下新政。

学区和市区仍然很强

近年来，北京二手房交易总是习惯性地出现在年底。2009年至今，除2013年外，二手房市场延续了第四季度成交量持续上升的局面。但今年，受楼市调控影响，这一规则势必被打破。第四季度月度数据显示，930新政出台后，北京二手房网数量从10月到11月连续两个月下降，12月上半月继续下降，年终行情将难以重现。

但交易降温并不影响某些地区二手房价格的强势。

榆中西里，位于西城区，是北三环马甸附近的一个塔式小区。虽然小区整体密度比较高，但是价格完全没有受到政策的影响，甚至有所上涨。根据贾立安的交易数据。com，还有9月份成交单价9万元的房子，但11月份基本成交价格涨到了11万元/平米，甚至连新的小户型房子都报12万元/平米，高于目前11万元/平米的平均成交价格。

原因是有店家告诉北京青年报，因为附属于中小学在教改后改名为三番中学附属小学，将直接去重点三番中学，待售房屋较少，所以价格并未下降。

不仅是学区房，市区公园附近的二手房价格也有所放缓，但并没有降低。朝阳公园附近房价增速也在11月左右开始放缓。比如丽水嘉园小区9月30日后的平均成交价格为72000元/平方米，上市房屋与平均价格相差不大。9月30日前，小区成交价格从5.5万元/平米涨到7万元/平米。新政后，涨幅明显放缓，议价空开始出现，但临时交易价格并未下降。

对此，业内人士表示，在政策调控方面，相对抗拒的二手房往往具有独特的资源优势

(2009.78，-5.200，-0.26%)。

五环外二手房价格大幅涨跌

虽然核心区的二手房价格依然坚挺，但在930新政前后，五环外很多地区的二手房价格都经历了很大的起伏。

在链家地产研究院给出的930新政后降价明显的10个区域中，五环路外有7个小区。而且基本上都是新政前涨价明显，新政后下跌的社区。

9月30日前，顺义区樱花花园一区等典型楼盘价格环比上涨9.1%。但在新政后的11月份，价格已经下跌了两个月，跌幅在5%左右。根据链家的交易记录。com，7月份有合同单价不到2万元的房子，但9月份报价已普遍达到接近3万元的价格。直到新政之后，报价和成交价格才开始大幅下降。根据链家的交易数据。com，12月3日小区出售的一套房子是一套三居室，建筑面积125平方米，成交价288万元，单价23040元/平方米。同时，整个小区的二手房价格也调整回25590元/平米。

更明显的是天通公园项目。根据Home.com链的数据，天通苑和回龙观地区在新政出台前的8月和9月增幅最明显。比如9月份天通公园二手房报价上涨15.7%。新政后也未能顶住压力，出现回调，11月环比上涨-4.3%。天通苑连锁店的一位经纪人告诉《北青报》，9月份，一些小户型房子的单价达到了近5万元/平米，现在诚意出售的业主最高价在4.3万元/平米左右，大部分房子的价格都低于4万元/平米。

对此，有业内人士表示，五环外部分社区的价格波动有明显的后续因素。在房价上涨时期，这样的社区反应比较慢，看到别人涨就开始涨价。为了赶上涨价，幅度会比较大。但一旦楼市走势发生变化，这类小区将因绿地、教育、医疗、商业等资源不足而无法维持大幅涨价，将率先出现回调。

商业和住宅建筑最不耐坠落

除了五环外二手房价格波动明显外，北青报发现，始终以无限购、无限贷为卖点的商住楼，也是调控政策下阻力最小的产品。

链家地产研究院给出的930新政后降价明显的10个地区中，有5个是商住项目，宋家庄的方恒公寓、南三环、石景山的万达广场也是市区的商品房项目，未能经受住政策的考验，率先降价。

像宋家庄的方衡公寓项目，Lianjia.com的成交记录显示，8月和9月，随着宋家庄二手房整体价格的上涨，成交单价一度超过5万元/平方米，但新政后售出的房屋价格均出现明显下降，最高平均成交价格仅为4.5万元/平方米左右。

新政后下滑最明显的项目也是商住楼。鼎晖福利，靠近海淀五路居地铁站，是一个只有5栋楼的商住小区。虽然位于海淀区和四环，靠近地铁，但是价格波动也是最明显的。据链家Home.com的数据，小区均价在6万元左右，但在政策出台前，价格暴涨，甚至部分房屋成交价格达到7.9万元/平米。但新政出台后，业主报价大幅下降，连一居室的报价也只有4.5万元/平米左右。链家研究院的数据显示，930新政前的环比涨幅达到12.9%，这是显而易见的，但11月的环比跌幅也达到了9.20%。

不难看出，在政策调控带来的弱势城市中，商品房的抗跌性最差。在北京的二手房市场上，许多主要的输家是商业和住宅产品。业内有人认为，由于无限制购买，商业和住宅产品的投资买家很多。一旦遇到监管，这些买家希望尽快卖出，所以价格往往会跌得比市场高。

●预测●

二手房成交量和价格将进一步下跌

至于二手房的走势，我们家族集团副总裁叶巍我爱胡景晖认为，虽然现在有分歧，但未来几个月成交量和价格将继续下降。他说，9月30日“北京八条”落地后，北京二手房网上签约数量持续下降，周渡网上签约数量从9月份的6000多条下降到现在的4000条左右，降幅超过30%。由于10月前达成交易意向的客户仍然很多，他们逐渐进入网上签约，使得周渡网上签约量目前稳定在4000套左右。但随着更多的客户观望，春节临近，对新的有效客户的需求会逐渐减少，市场上二手房的交易量会进一步下降。

在房价方面，胡景晖表示，事实上，一些前期房价上涨较快的地区和一些总价较高的房子已经开始松动。一些急于卖钱的业主开始主动降价，导致整体价格上涨企稳。国家统计局公布的70个大中城市的价格数据也显示，北京二手房价格涨幅已降至11月份的0.2%。未来随着政策的进一步消化，交易量的不断下降，购房需求将继续下降，北京二手房价格将由上涨转为上涨(李伟)