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{房讯}房贷利率“换锚”倒计时 要不要转LPR应考虑这些因素

来源:吉林福音时报作者:阙永春更新时间:2020-10-30 05:52:01 阅读:

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我们的报纸彭艳

房贷利率“锚改”期即将来临,对于房贷业主来说,个人房贷利率的变化是他们最大的顾虑。选择不同的还款方式也直接关系到月供的增减。

《证券日报》近日走访部分银行网点,了解到房贷利率“锚改”时间因银行而异:部分大型国有银行选择从8月25日起统一调整对客户的定价至贷款市场报价利率(lpr),部分中小银行则在5月或7月统一调整对客户的定价。

访问期间,几位个人贷款经理告诉向,他们开始通知客户春节后做抵押贷款利率转换。目前大部分买家已经办理了转换,但仍有犹豫不决的客户。同时,我们知道如果批量折算规则不被接受,可以提前联系银行或者协商折算后取消。专家表示,无论是否转换,都将面临利率风险。应考虑贷款价格、贷款期限、贷款余额和未来利率走势等因素,综合选择更合适的利率转换方法。

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银行按揭利率

换锚开始时间不同

去年年底,央行宣布,为进一步深化lpr改革,商业银行应自2020年3月1日起,正式切换对现有贷款客户的现有浮动利率贷款定价基准。现有贷款利率定价基准的切换原则上应在2020年8月31日前完成。简单来说,如果选择固定利率,未来贷款利率是固定的;如果选择“lpr+ Plus”浮动利率,利率水平将随市场利率水平而变化。

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据了解,许多银行已经完成了现有抵押贷款利率定价基准的批量转换。其中,上海浦东发展银行、南京银行等多家银行在8月前进行了批量统一转制。一些银行也开始了相关的转换工作。

例如,8月12日,中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、邮政储蓄银行五家国有银行均宣布,从8月25日起,将把符合转换条件的浮动利率个人住房贷款分批转换为lpr定价。

据《证券日报》报道,发现5家国有银行批量转股的规则基本一致,即转股贷款加点值等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应lpr的差额。同时,很多银行提醒,如果批量折算规则不被接受,可以提前联系银行,也可以在折算后协商取消。根据各家银行的公告,批量转换完成后,如果对转换结果有异议,可以通过手机银行转回,也可以在2020年12月31日前与贷款经办行协商。

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“我行已在5月底前完成转户工作,但不愿意接受转户的客户也可以撤回。”一家银行的客户经理告诉我,银行工作人员最近在清点名单。

部分账户经理向银行承认,银行已通过短信、微信等方式通知客户改变现有房贷的定价基准。对于大多数人来说,已经完成了,但仍有一些客户犹豫不决。“这部分客户需要一点时间解释,尤其是老年人。”

个人贷款经理:

根据自己的情况选择

对于房贷业主来说,他们最关心的是个人房贷利率的变化。

8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布,8月20日贷款市场一年期报价利率(lpr)为3.85%,五年期及以上为4.65%。

值得注意的是,自4月份下调以来,虽然lpr报价连续4个月保持不变,但总体上有一定幅度的降息。根据央行的数据,自去年8月lpr报价机制改革以来,新的lpr报价机制已经实施了一年。到目前为止,5年来的lpr下降了3倍,从4.85%下降到4.65%,累计下降了20个基点。

受此影响,lpr不断压低实际贷款利率。今年以来,全国重点城市一、二级主流房贷利率连续八年持续走低。荣360数据研究院对全国41个重点城市674家银行分行的房贷利率监测数据显示,2020年8月(7月20日-8月18日),全国首套房贷平均利率为5.25%,较上月下降1个基点;二手房贷款平均利率为5.56%,较上月下降2个基点。与去年同期相比,第一套和第二套平均利率均下降了22个基点。

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在走访银行网点时,证券日报了解到,不同的客户在申请抵押贷款时签署了不同的贷款利率,所以在选择lpr或固定利率时,也要区别对待。

“对于客户来说,选择固定利率还是lpr定价,还是基于个人对未来利率走势的判断。如果你认为未来lpr利率会下降,你可以选择转换。”多家银行个人贷款管理人员表示,定价基准只能更改一次,不便提出具体建议。

一家银行的个人贷款经理计算了一个账户,假设买家选择链接lpr。由于重定价日为明年1月1日,如果5年期lpr利率到今年年底继续保持目前4.65%的水平,按照100万元的贷款本金和30年的等额本息,购房者每月的房贷还款将减少90元左右,全年可节省1080元。

“从目前的市场环境来看,利率肯定是下行的,这意味着目前选择lpr利率更合适。但是不排除lpr以后会涨。许多贷款人的抵押期为十年或二十年。中间会有很多干扰因素。如果以后有什么政策变化,长期利率很难预测。”一家大型国有银行的个人贷款经理说。

此外,随机采访了一些购房者。一些购房者认为,考虑到空.进一步降低了利率,许多人选择将现有的抵押贷款转换为lpr定价

例如,住在北京海淀区的张女士告诉记者:“我们以前在业主小组讨论过这个问题。关于是否将抵押转换为lpr利率,有很多说法。目前看来,lpr浮动利率更能省钱。因此,集团内大多数人最终选择转换lpr定价。”

“之所以选择转lpr浮动利率,主要是因为之前的房贷利率有点高,预计未来利率下降的概率会更大,所以转lpr更合适。”张女士说。

但也有一些购房者享受较低的房贷利率和优惠,说保险无妨。“在房贷利率享受大价格优惠之前,原来的利率已经很低了,还款期限也比较长。选择固定利率,就不用担心未来利率涨跌。”住在北京朝阳区的王女士说。

据估计,空随后的降息幅度并不大

总体保持低利率

Lpr改革已经稳步推进了一年。未来趋势如何?对此,易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,8月份5年期lpr基准利率保持不变,表明空近期降息幅度不大。目前金融风险防范参考较多,客观上会限制lpr走势,也影响房贷利率走势。预计后续利率会下调/0/,但整体低利率会维持。

“无论转换与否,都会面临利率风险,根据自身实际情况进行选择。”中国民生银行首席研究员文彬在接受《证券日报》采访时表示,至于lpr的下一个走势,有一年期和五年期两种,而且由于国家政策是保持房地产市场的整体稳定,未来五年lpr的利率水平极有可能保持稳定。中长期来看,lpr的中长期趋势受多种因素影响,如经济形势、通货膨胀水平、就业形势、国际收支状况等。可能会有一些相应的变化,目前很难预测。

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兆联金融首席研究员董希淼表示,其实房贷利率是换算成挂钩lpr或者固定利率的,与当前利率无关。只需要判断未来利率走势是涨是跌。如果判断为上升,则转换为固定利率,如果判断为下降,则转换为联动lpr。“中短期内,中国利率处于下行趋势。将股票浮动利率抵押转换为lpr作为定价基准对借款人有利,有助于减少借款人的抵押支出。”

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在董希淼看来,目前转换成链接lpr更合适。原因有四:第一,判断长期利率是涨是跌太不确定。但对于中短期利率的下行,基本上是有共识的;其次,即使几年后利率上升,本金也逐渐减少,利率上升造成的损失实际上低于预期;第三,无论是自住还是投资,房子持有时间平均不得超过十年,不需要考虑太长时间的利率走势;最后,如果出现与预期不一样的大幅加息,可以提前还贷。

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文彬建议,按揭家庭应根据自身情况,包括贷款价格、贷款期限和贷款余额,综合选择更合适的利率转换方法。如果之前的房贷利率折扣比较强,且月供剩余时间比较长,可以选择固定利率,这样有助于锁定月供成本,方便家庭的收支安排;如果月供剩余时间短,且之前房贷利率比较高,可以选择lpr。即使未来经济好转,通货膨胀上升,lpr上升,提前还款也可以避免利率波动的风险。

标题:{房讯}房贷利率“换锚”倒计时 要不要转LPR应考虑这些因素

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