{房讯}提升房地产发展效率 让房价满足“居有所屋”

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根据国家统计局近日发布的数据，2018年前三季度，全国固定资产投资(不含农民)483442亿元，全国房地产开发投资88665亿元，占全国固定资产投资的18%。

从国家层面来看，房地产业的高固定投资、高关联性、高产业比重和高gdp贡献决定了房地产业在当前和今后相当长一段时间内将在国民经济中占据更重要的地位。

目前，中国房地产业占国内生产总值的比重为6.87%，发达国家房地产业占国内生产总值的比重大多超过10%。虽然近十年来，房地产在gdp中的比重一直在上升，但不难发现，中国房地产业的发展无论是绝对值还是相对值都是低效的，但这也表明，目前中国房地产的整体风险是可控的。

从地区结构来看，在2018年前三季度31个省的“房地产开发投资占gdp”排名中，海南省占34%，排名第一，安徽省次之，占22%，重庆占21%，排名第三，其他省份比例在10-15%之间。这种分化主要有两个原因:一是产业结构的差异，二是宏观经济政策的取向。

金融依存度高的背后反映的是产业结构的不合理。海南省作为一个旅游城市，不仅每年吸引巨大的游客流量，而且每年冬天都是中国人南迁的目的地。如此高的投资使得海南房地产市场不同于国内其他房地产市场:周期交替更加频繁和明显，经济抗风险能力相对较弱。最近，为了减少对房地产的依赖，海南的房地产监管力度加大了。海南省作为全国房地产市场依存度最高的省份，需要刮骨来平衡产业结构，稳定经济发展。

在可预见的未来，房地产开发投资在国内生产总值中的比重将进一步提高。一方面，随着租赁和销售的同步推进，租赁住房市场的开发投资将增加房地产开发投资在国内生产总值中的比重；另一方面，现有城市住房的改造和更新、城市扩张和规划也将增加房地产的投资和建设。

但是过多的资本流入房地产市场会导致行业过热，也会对其他社会投资产生挤出效应。虽然房价在宏观经济政策的控制下有所抑制，但不可否认的是房价能达到今天的水平，资本的推动是不可或缺的。

据相关数据显示，2013年至2014年期间，房地产在中国家庭总资产中的比例已达到50%。对于只有一套房子的家庭来说，房子的所有权是用存款分期付款获得的，但在剩余房款完成之前，实际上是一笔未付的财富，容易导致负面的信用效应。

目前，中国居民的消费杠杆已经达到40%，其中抵押贷款占大多数，这无疑会排挤居民其他部门的消费，也产生负财富效应，值得我们高度关注。

对于没有住房的人来说，由于未来的购买计划，消费过程中的预算约束将会减少。同时，由于价格的波动，很容易受到预期替代效应的影响，降低当前消费，增加未来消费。这些约束效应和替代效应的不确定性会导致经济波动。对于房主来说，在房贷的压力下，确定收入水平也会挤出其他产品的消费。同时，一般来说，买房会耗费大量家庭储蓄，对当前消费会产生流动性约束。

因此，在依靠房地产促进经济发展的同时，必须促进房地产业的发展，提高其发展效率。同时，要注意防止行业过热，保持房价在“居者有其屋”的水平，保证公民的生活质量，防止负财富和信贷效应。

(作者是中国财政科学研究院应用经济学博士后)