{房讯}今年超20市出台二手房交易资金存管政策 各地普及不一

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为了控制交易风险，该政策提倡资金存管。今年，20多个城市出台了相关政策，机构也在不断完善基金托管业务

“为了让卖家解除抵押，我直接付给他170万，他却挪用了。”。在河北省三河市买房的王先生表示，自己的购房款被“骗”了近一年，至今未结清。

王先生的经历不是个案。在二手房销售中，经常出现“两房一钱空”的现象，这已成为房地产交易的一大痛点。随着房地产市场进入股票时代，特别是今年以来，网上房地产交易进一步加快，二手房交易的安全性越来越受到各方关注。

业内人士指出，一个好的趋势是，“资金存管”正在成为房地产交易过程中确保资金安全的重要环节，并越来越多地应用于实际的住房交易。随着政策的推动和机构的不断优化创新，行业相关平台建设也在不断完善。

频繁的交易资金纠纷

众所周知，二手房买卖过程复杂，周期长，涉及金额大。一旦出现问题，就可能引发纠纷，带来无法估量的损失。

现实中，我国房地产交易中的法律纠纷呈逐年上升趋势。据机构统计，2010年至2018年，全国共有房地产交易纠纷1288491起。仅2018年，房地产交易纠纷就达到30万起。在房地产交易过程中，因资金问题引发的交易纠纷数不胜数。

据购房者王先生介绍，去年8月，他通过河北省三河市当地中介看中了一套房子，并签订了房屋买卖合同。因为房子有170万的银行按揭贷款，卖家要求他先交170万用于取消按揭。但在王先生将首付款全部支付给卖方后，在约定的还款日，卖方并未归还贷款，而是挪用了资金。直到现在，这个纠纷还没有解决。

据业内分析人士介绍，除了王先生不幸遭遇的出卖人挪用按揭款的风险外，房屋交易过程中通常可能存在以下潜在风险:一是出卖人出卖一室两房；二是房子被查封或者冻结；三、买受人支付首付款后，房屋转让失败，出卖人拒绝退款；四、过户后，卖家不配合户口迁出；第五，过户后，卖方不能及时拿到房款。

基金托管中的“保险”

“房屋产权和资本交换不是同时进行的。资金交付的节点早于产权转让。如果资金流的信息不透明，消费者很难知道大笔的钱去了哪里。”壳牌房屋搜索交易平台总经理伊凯指出:“如果消费者自己将房价支付给卖家，一旦交易出现问题，房价的安全性就很难得到保证。另外，从交易过程本身来看，二手房交易产生纠纷的可能性超过了新房交易。”

既然二手房交易存在诸多隐患，消费者应该如何规避“坑”？业内人士认为，在交易过程中使用“资金存管”是应对风险的有力抓手和关键因素。

具体而言，资金存管是指在房屋交易完成前，将房屋交易资金存入专门的第三方存管账户，由第三方负责交易资金的安全存储。房屋交易符合解冻条件(即过户完成)的，资金划转给出卖人，交易不能完成的，资金返还给买受人。

“在整个交易过程中，虽然前期存放资金比较麻烦，但可以充分保证交易资金的安全。”伊凯表示，资金的存放相当于二手房交易中的“支付宝”，控制了交易过程中因客观原因造成的购买价格和产权损失的风险。

事实上，目前越来越多的二手房交易者已经通过第三方资金存管有效解决了资金和房产交割中的各种安全问题。

各地人气不一，需要优化

其实，基金托管并不是什么新鲜事。2006年，原建设部、中国人民银行发布《关于加强房地产经纪人管理，规范交易结算资金账户管理的通知》。

但是，多年来，基金托管在我国并没有完全普及，在不同城市的实施也不尽相同。据房屋搜壳统计，资金存管比例最高的城市可以达到98%，很多城市可以达到90%以上，但很多城市只有30%-40%甚至更低。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受媒体采访时表示，“根据我国相关房地产法律法规，新建商品房预售资金实行政府强制监管，但由于法律、行政法规等原因，对存量房屋交易资金的监管不够明确。监管标准因地而异。在实践中，可以引导交易双方，特别是买方，认识到监管交易资金的重要性，督促双方共同监管交易资金。”

行业分析师认为，在一些地方存款更困难。一方面，因为买房是低频交易，很多人的这种意识有待提高；另一方面，一些卖家觉得麻烦，或者不愿意这样做，因为他们担心延长房款到达的时间。

据伊凯称，以前的存管模式手续繁琐，需要在网下签署协议，在银行开户，并多次接收提交的材料。但相关平台不断优化线上建设，手续大大简化。离线链接也可以转移到在线线路。"有些车主甚至在路边停车时处理业务."

那么，资金的存放是否会影响到房款的到达时间呢？“只要房子过户，房款最迟在2个工作日内解冻到卖方账户。”伊凯表示，此举还可以避免买方延迟支付最终货款的风险。

从这个角度来看，一些制约资金存放和管理的影响因素实际上正在逐步优化和解决。

政策是“强有力的”，组织是完美的

值得注意的是，政策层面也在“支持”基金托管的推广。近年来，从住房和城乡建设部到地方政府，对资金存管的意见和要求已经密集出台。据炮弹找房统计，2019年全国除省市直辖市外，还有50多个地级市出台二手房和新房资金管理政策；2020年，20多个城市出台了相关政策。

随着政策的推动和行业的发展，一些品牌企业和第三方机构也在积极探索如何做好资金存管工作。据悉，已链接200多个新券商品牌的空壳搜房已与中国光大银行、中国工商银行、中信银行等商业银行达成战略合作，推出空壳银行基金托管。消费者可以在app上完成资金存管签约，通过线上转账或线下pos机完成资金存管，更加高效便捷。

据shell housing search介绍，截至2020年7月，公司的银行资金存管业务已在全国103个城市开展。

业内人士认为，为了保证交易资金的安全，创造良好的房地产市场秩序，存款资金势在必行。伊凯说:“在未来，我希望每个人都能提高安全意识，习惯基金监管。每笔交易资金都能得到很好的保护，交易更加顺畅和安全。”