{房讯}二手房资金存管平台加速完善

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随着房地产市场进入存量时代，存量住房交易越来越多。今年以来，网上房地产交易加速，对资金安全提出了更高的要求。在二手房交易过程中，资金存管成为保障资金安全的重要环节，行业相关平台建设进一步完善。

今年上半年二手房市场保持稳定

中国人民大学国家发展与战略研究所城市更新研究中心主任秦宏最近表示，虽然中国房地产市场受疫情影响较大，但目前整体复苏较好。未来，增量房地产市场将保持稳定，而股市有望进一步振兴。

其实国内房地产市场已经普遍进入股市，尤其是需求改善的一二线重点城市。即使在疫情期间，全国二手房市场整体保持稳定。中国指数研究院近日公布的数据显示，今年上半年全国100个城市二手房均价上涨1.72%，比去年下半年上涨1.11个百分点。整体价格呈现平稳小幅上涨趋势。

业内人士普遍认为，从上半年的市场表现来看，疫情对重点城市二手房市场影响不大。近日，链家地产发布的数据显示，上半年监测的重点城市二手房总成交量与去年同期基本持平。

从二手房的月成交趋势来看，今年3月以来市场成交量明显回升。链家地产当月监测的18个重点城市二手房整体成交量较1-2月总成交量增长41.8%；4月和5月二手房成交量分别增长39%和19%；尽管6月份的交易量较5月份有所下降，但同比增长了21%。总体而言，疫情对二手房市场的影响正在逐渐消退。

“目前，18个城市的二手房市场仍处于高位，这意味着下半年整体交易稳定或略有好转。前期被打压的需求可能会在下半年释放。预计下半年重点城市二手房市场整体成交将持平或小幅上升。”据壳牌研究院分析，尽管上半年疫情影响、全球经济低迷等环境因素具有挑战性，但房地产市场仍保持了弹性，对稳定国内经济起到了积极作用。

“资金存管”有效保障了资金安全

“在二手房买卖过程中，由于过程复杂、周期长、涉及金额大，一旦发生交易纠纷，将会给买卖双方、经纪品牌和经纪人带来不可估量的损失。”壳牌房屋搜索交易平台总经理伊凯告诉《经济参考报》，“在实际交易过程中，签约后房屋关闭、房屋支付支付渠道不规范、共有人纠纷、物业交付、恶意违约等原因将导致交易失败，而‘资金存管’将成为有效保护双方资金安全的关键环节。"

根据空壳案，2020年3月，贾女士通过空壳搜索app咨询了德厚代理，拟购买位于杭州余杭区的二手房。经与业主协商，最终达成成交价180万元。随后，双方在杭州签订二手房转让合同，贾女士按期向资金存管平台支付了90万元，并提供了相应的抵押贷款信息，提交银行审批。但之后得知房主因为其他债务逾期，无力偿还房贷，处于查封状态。经过多次谈判，业主因债务过多而无法继续交易。双方解除协议后，基金托管平台最终返还了贾女士的全部资金。

“未来，房地产网上交易将逐渐成为一种普遍现象，对交易环节的资金监管尤为必要。”伊凯说，房地产交易存在许多潜在风险，这将导致买方无法放心直接向业主支付房价，卖方也担心房子出售后无法及时拿到钱。

“将客户的房款存入第三方机构，交易完成后将房款转入业主账户。如果未按履约条件达成交易流程，资金将退回买方账户，以确保交易资金的安全；同时，有了第三方机构存放的资金，业主就不用担心买家欠款了。”伊凯表示，从行业角度来看，基金托管还规范了行业，提供了安全的市场交易环境，有效保证了监管范围内交易资金的安全，维护了房地产金融秩序，将促进房地产经纪行业的健康发展。

平台建设正在进一步完善

近年来，完善资本监管已成为实现房地产业健康发展的重要措施之一。从中央政府到地方政府，许多部门已经开始发布房地产交易资金监管的指导意见。2016年，住房和城乡建设部等部门发布《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》，提出完善交易资金监管体系。

今年3月，住房和城乡建设部发布《关于提高住房网上签约备案服务效率的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门建立交易资金监管制度，商品房预售资金用于相关工程建设。纳入监管的存量房屋交易资金应在房屋过户登记完成后立即划转，不得挪作他用。

此外，资本监管也是近年来房地产中介行业专项整治的重要内容之一。

事实上，随着存量房屋交易量的增加，房地产交易中暴露出的问题也逐渐增多。早在2003年，一些城市就开始探索基金托管的相关制度。2006年，原建设部和中国人民银行在总结地方经验的基础上，发布了《关于加强房地产经纪人管理，规范交易结算资金账户管理的通知》。此后，许多城市建立了二手房交易结算资金监管制度，逐步实行交易资金专户管理。

在过去的两年里，从住房和城乡建设部到地方政府，资本监管的意见和要求得到了集中介绍。据壳牌统计，2019年全国除省市直辖市外，还有50多个地级市出台二手房、新房资金管理政策；2020年初以来，已有20多个城市出台了相关政策。

目前行业内常见的资金存管方式有四种:一种是城市本地合作银行的存管；二是依靠地方政策监管，比如一些城市的建委对资金的监管；三是通过第三方支付机构开户；第四，行业内专业机构的合作存管。

从2019年开始，包括壳牌在内的大型平台企业开始构建“平台+银行”的资金存管模式。“以前的存管方式比较繁琐，需要离线签订协议，在银行开户，多次收发相关资料。”伊凯说，“壳牌希望利用技术来促进在线建设。与银行的合作是基于以前的银企直接联系模式。在此基础上，推出了“空壳银行基金存管”

据伊凯介绍，消费者可以在shell平台app上签署资金存管协议，通过网上转账或线下pos刷卡完成资金存管。“从签订二手买卖合同到发放贷款，完成了交易的网上闭环，实现了对交易资金的可视化监管”。

值得一提的是，之前监管部门允许拥有央行支付牌照的第三方支付机构通过储备基金存管账户开展基金托管服务，该基金产生的收益以不同的方式进行分配，一部分分配给所有者，一部分作为托管单位的收益。

根据央行去年实施的文件要求，所有支付机构的储备资金都存入央行统一的专用账户进行管理，支付机构将不再因资金滞留而获得相关收入。伊凯说:“根据空壳公司和银行的合作模式，资金进入银行账户，银行有流动收入。收入会按照约定分配给买卖双方，利息随之而来，进一步保证买卖双方的利益。”

据报道，壳牌与工行、中信、光大等银行正在合作建立一个基金托管平台，该平台已覆盖中国92个城市。目前，这一资金存管方案已基本登陆壳牌平台覆盖的城市，不少城市二手房交易存管率达到90%以上，大连、烟台存管规模高达96%。

“建立一个资金存管系统和体系对于房地产交易，尤其是二手房交易至关重要。”伊凯认为，“未来，随着资金安全意识的不断提高，资金存管将成为房地产交易中不可或缺的环节，行业平台建设将进一步完善。”