{房讯}地产“围城”：房企“不来劲”，互联网企业却相继拿地

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中信经纬客户端11月23日(冯芳)近日，小米集团和华润置地以26.57亿元的价格拿下北京一处公共混合居住用地。在此之前，盈科通过其子公司收购了长沙一处商住用地。当两个非房地产企业陆续拿地的时候，各个房地产企业对土地投资的热情并没有那么高，在《围城》里总显得“外人想进去”。

小米和盈科先后拿地

前后不到两个月，盈科和小米分别在长沙和北京拿地。

据长沙市国土资源局官网9月14日信息，盈科旗下的湖南盈科房地产有限公司(以下简称“湖南盈科地产”)以4.9亿元的成交价格，拿下长沙市一处商住用地。就在十天前，湖南盈科地产还被称为湖南盈创网络科技有限公司..

根据田燕的信息，8月31日，湖南盈科地产变更了名称和经营范围。同日，长沙龙湖房地产开发有限公司(以下简称“长沙龙湖”)成为湖南盈科地产新股东。10月24日，盈科发布中国长沙土地使用权收购补充公告，应予披露。公告称，湖南盈科地产新股东长沙龙湖将其持股比例从49%调整至60%，并获得了对公司的控制权。

此后，小米的一次土地拍卖中也出现了一家房地产企业。

北京市规划和国土资源管理委员会官网信息显示，11月5日，“小米+华润”财团以26.57亿元的成交价格，拿下了北京市昌平区沙河七里区南北村一处公共混合居住用地。由于雷军多次公开谈及房地产，小米与华润共同收购土地也引起了不少网友对小米房子的联想。

关于小米的征地问题，益举研究院智库中心研究总监严跃进表示，小米有“互联网+”的创新理念，华润需要进口互联网资源。两个企业联合收购土地，不仅降低了土地成本，也有助于后续其他业务的合作。

诸葛搜房首席分析师陈雷认为，互联网公司的劳动力成本和人员培训成本也非常高。因此，互联网公司为员工提供住房等方面的福利是很常见的。小米参与征地基本上肯定不是房地产需求。

但是互联网公司的房产需求也不是完全没有。

今年以来，许多互联网公司进入市场或增加了房地产交易业务。苏宁易购网上买卖二手房。苏宁有房。去年，网上的JD.COM房地产宣布将与我合作爱我的家人。新房业务后，增加了二手房市场。

房地产与互联网研究所所长向表示，目前，和苏宁都在尝试做房地产业务，但类似的模式都没有成功，失败的例子很多。

严跃进认为，尽管监管严格，但房地产互联网仍有创新。同时，他还表示，这两年房地产经纪行业的竞争格局已经回归正轨，互联网对行业的改造在短期内面临巨大阻力。

房企发展势头下降，土地交易市场降温

与房地产行业相比，土地投资的热情没有以前高了。

据《证券时报》10月10日报道的数据宝，根据股权金额，今年第三季度，在万科、保利地产、碧桂园、融创中国、中国恒大五大地产龙头中，无法生存的万科获得的土地量更高，达到458.7亿元，而土地量最高的保利地产仅略超过万科一半，中国恒大低至26.4亿元。

上述报告还提到，今年前两个季度碧桂园收购的土地量分别为620.8亿元和827.9亿元，第三季度急剧下降至137.9亿元。

此外，被前碧桂园高管“执刀”的福建房地产公司阳光城也在减少土地收购量。阳光城市执行副总裁吴建斌表示，该公司年初的计划征地预算为800亿元，截至9月底，实际成本为216亿元。吴建斌表示，今年3月以来，公司提高了投资征地标准。

将范围从房企龙头扩大到整个行业，整个土地交易市场也笼罩在一层“寒冬”之中。

房地产大数据应用服务提供商柯睿11月14日发布的10月份土地市场简报显示，就交易表现而言，10月份土地市场环比持平，同比增速也有所下降。在长期调控下，市场并没有像往年一样在年末迎来上涨的趋势。

据嘉里11月3日的一份报告显示，前十个月出售前100家房地产企业的投资较去年大幅下降，10月份有30%的房地产企业没有拿到土地，整体投资意愿趋于谨慎。报告称，政策调控收紧、土地市场下行预期、融资渠道收紧导致了上述情况。

房地产行业在政策和资金上面临双重压力

事实上，正如《克里报告》所述，房地产行业在政策和资金方面都面临压力。

6月28日，住房和城乡建设部等七部门联合发布通知，从2018年7月初至12月底，将在30个城市开展治理房地产市场混乱的专项行动。

公告当天，重庆、武汉、长沙采取行动，提出治理措施。仅仅半个月后，20多个省市出台新规定或开展专项整治行动予以应对。

中原地产首席分析师张大伟表示，下半年房地产市场政策调控内容将不断升级，住房和城乡建设部等部门的政策监管将是下半年市场的主要特征。

《21世纪经济报道》6月1日报道，与往年的市场环境相比，房企面临融资渠道狭窄、融资成本高、政策限制导致项目回报率低的局面。

在上面的报道中，某上市房地产企业的融资部负责人说，去银行直接被告知没有额度，做不到，这是很常见的。一位银行家说“去年房贷停了，开发贷款很久没做了”。

国家统计局11月14日公布的数据显示，1-10月，房地产开发企业到位资金中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%。

统计局之前的数据显示，2017年自筹资金增速一度为负，之后在1-10月由负转正，之后逐渐转为两位数增长。在此期间，国内贷款和外资利用的增长率逐渐下降，从正到负。2017年1月和2月，利用外资增速甚至高达227.4%。

此外，统计局的统计数据显示，2018年1-10月，我国商品房销售面积同比增长2.2%，1-9月增速下降0.7个百分点。

严跃进认为，当房地产企业的销售额面临下降时，他们的重点将转移到营销端口。在发展投入方面，从资本退出的角度考虑停工或放慢发展步伐是合适的，这是企业应对周期性降温所采取的措施。(中信经纬app)