{房讯}东莞为何出台楼市限购限售新政？

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7月25日，东莞出台限制深夜购销的新政策。购买没有东莞户籍的第一套房，必须缴纳一年社保，商品房入市期限由两年延长至三年。

限制购销的新政策引起了社会各界的强烈反响。东莞楼市迅速降温。短短几天，很多二手房降价10%。有业内人士评论称，东莞房地产政策的严厉程度已经与一线城市趋同。

从6月底开始，房地产市场的混乱局面开始了两个月的整顿；从7月2日起，加强了对商品房销售价格的指导和监督；7月15日起，加强商品房网上签约信息披露；从7月25日起，限制买卖的新政策开始实施。短短一个月，制造业名城东莞就与房地产的乱象展开了“殊死搏斗”。

最终，限购限售的新政策抑制了住房投机，保证了当地的住房需求，吸引了更多的人才来东莞定居。这不仅落实了“住而不炒”的定位，也有助于制造业名城吸引人才、留住人才。

深夜新政

二手房限购+3年出售

25日上午0时，东莞市住房和城乡建设局、公安局、自然资源局、房地产登记中心等单位联合下发《关于进一步促进东莞房地产市场稳定健康发展的通知》，出台了限制楼市购销的新政策。购买没有东莞户籍的第一套房需要缴纳一年社保，购买第二套房需要缴纳两年社保，商品房上市时间从申请许可后的两年延长至三年。本通知自发布之日起生效。

东莞提出调整商品房限购政策。自本通知实施之日起，本市非居民家庭购买本市第一套商品房(新建商品房或二手商品房，下同)的，必须在购买之日起2年内提供本市一年以上的月付款。社会保险证明；购买第二套商品房的，需在购买之日前3年内逐月提供在本市连续缴纳2年以上社会保险的证明。在本市行政区域内拥有2套以上商品房的本市非居民家庭，应当暂停向其销售商品房。

东莞调整商品房转让期限。自本通知实施之日起(以网上签约时间为准)在本市行政区域内购买的商品房，取得产权证后必须转让3年；调整住房公积金贷款政策。异地缴纳住房公积金并在东莞申请住房公积金贷款的职工，其本人或配偶必须在本市登记。

东莞还将试点建设“三限房”，在房价高的热点地区选择符合两个规定、条件成熟、配套齐全的地块，建设“限定地价、限定房价、限定买家”的住宅项目。

此外，通知还提出增加住宅用地和住房供应，加强商品住房价格监管，规范房地产金融秩序和市场交易秩序，加大房地产信息公开力度，加强宣传和舆论引导。

今年上半年，东莞房地产开发投资346.54亿元，比一季度增长11.6个百分点。商品房新开工面积605.73万平方米，同比增长46.2%。限购限售新政策出台后，将促进东莞房地产市场平稳健康发展，有助于东莞民生保障和经济复苏。

房地产市场降温

第四季度供需还是反转

在过去的半年里，东莞一些地区的房价经历了像过山车一样急剧的上涨和下跌。

东莞松山湖某楼盘的一套二手房，2018年开始发售，当时售价5500万元。今年3月，疫情全面爆发，该二手房价格降至4500万元。但最近几个月，东莞二手房价格上涨较快，二手房上市价格也出现反弹，7月17日上涨至5000万元。现在东莞限购新政策一出台，7月25日，这个二手房价格被修改为4500万，不到10天就跌了500万，又跌到了低点。

受新政影响，降价出售的二手房在东莞不在例。

在楼市降温的趋势下，房地产开发商、二手房业主和购房者应该如何理性应对？一位知情人士认为，各方都需要更加理性，回归商品本身的价值。

据何复地产统计，2020年上半年，东莞二手住宅销售总量12859套，成交面积138.73万平方米，分别下降15.7%和14%。一方面价格暴涨，另一方面成交量下降，也反映了房地产市场的不合理。

对于开发商，这位业内人士建议，要认清现状，及时调整市场预期。新政看似对新房影响不大，但实际上会改变市场的供求关系。上半年受疫情影响，不少房地产项目建设放缓，随着购买力涌入，房地产市场供不应求。随着建设进度的加快，限购降低了购房的有效需求。预计今年第四季度房地产市场将出现供需平衡甚至供过于求的局面。建议房地产商尽快推售，不要观望。随着高房价和政策调控的结合，购房者的群体结构将发生很大变化，开发商应加强对客户群体的盘点。

对于二手房业主，业内人士认为，上半年东莞二手房价格的快速上涨需要很长时间才能消化。限购政策出台后，许多二手房将降价出售。随着时间的推移，这种降价可能会进一步增加。建议想卖房的二手房业主尽快卖掉。同时，目前的中介市场良莠不齐，行业不规范。建议业主选择品牌强势、口碑好的中介，以免上当受骗。

对于购房者，尤其是那些刚刚需要买房的人来说，东莞限制购房的新政策是一个福音。买家不要被外部环境误导，要回归商品本身的价值，通过楼龄、开发商和物业的品牌、学校的商业交通设施等因素合理考虑商品的价值。与上半年房地产市场过热导致的卖方市场不同，下半年将转变为买方市场，更多的房地产将投放市场，这也给了买家更大的空房选择空间。

深远的影响

帮助稳定二手房价格

E-House Cree深圳总经理陈洪海认为，深圳限购新政策是户籍和社保资格的双重限制，而东莞对非东莞户籍仍是社保的单一限制，这取决于东莞的产业基础是否足以吸引人才落户东莞，从而直接打破新政的门槛限制。

合肥研究院高级分析师李兴旺认为，这项政策的重点是限制非居民人口的购买行为，重点是保护急需，有效打击投机行为和过度需求。新政是实行“房无投机”，避免过多资金流入二手房市场，有利于稳定东莞二手房价格，使其回归健康理性。新政很可能会刺激人们的家庭需求，预计今年东莞户籍人口将加速增长。

一位业内资深人士表示，新的限购政策稳定了东莞的房价，帮助东莞吸引了人口流入，改善了人口结构，尤其是对于刚刚需要住房的年轻人才，他们会更倾向于在东莞定居。

房地产经济学家邓浩志分析说，一直以来，东莞调控的重点只是在新房上，二手房也不局限于长期购买，这也让很多投资投机资金得以借贷进入东莞楼市。这次东莞堵住了二手房的“漏洞”。这将使大量投资东莞楼市的资金无法进入。

近年来，东莞连续多年被列入新一线城市名单，经济实力和城市质量不断提高。限购政策类似一线城市，有助于稳定东莞房地产市场，有利于经济发展，吸引人才。