{房讯}中国住房：“蜗居”到“适居”华丽转身

本篇文章2580字，读完约6分钟

1978年，我国城镇居民人均居住面积仅为3.6平方米，缺房户达869万户，占城镇总户数的47.5%。将近一半的城市居民没有住房居住。40年后的今天，中国人均住房面积达到40.8平方米，户均比高达1.13。改革开放40年来，中国的居住环境发生了翻天覆地的变化，从筒形公寓楼和石库门到家庭住宅和住宅区，从福利分房时代到市场经济的商品房时代。

但需要注意的是，中国的住房制度也将面临中国住房环境彻底改变后的第二次“改革”。

房改:从“住”到“宜居”

杨青住在太原。她从出生到现在和父母爷爷奶奶一起住了20多年40多平米的房子。“我们家当时已经很好了。我妈和外公既然在一个单位上班，单位就和两家共用这一套半房子。”

2014年，24岁的杨青经历了人生中的第一次搬家。一家五口搬进了近150平米的商品房。“我不仅有自己的房间，家里还有书房、客厅、餐厅。”

杨青应被视为家庭住房条件改善的一个缩影。的确，在1998年房改之前，我国城镇居民的住房多为公房等福利性房产，由所属单位或机构分配。许多单间串联在一条长廊上，或者上海石库门上下两层共用的厨房等公共设施是当时典型的居住环境。这种住宅面积小，没有独立的厨卫设计，降低了居住环境和生活质量。

根据原建设部副部长杨慎此前的研究数据，从1956年到1986年的30年间，全国各城市仅建成7亿平方米的住宅，其中50平方米一套折算成1400万套，平均每年47万套。“1985年，国家进行了一次城市住房调查，调查结果表明，人均住房面积只有2至4平方米”。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，40年来，城乡居民住房状况日新月异。1978年，城市人均住房只有6.7平方米，到2018年将超过38平方米。农村住房经历了土坯、砖瓦、平顶、楼房的变化，从1978年的人均8.1平方米到2016年的人均45.8平方米。中国房地产行业从零开始。到2018年，房地产增加值占gdp的6.5%以上，住房相关经济占国民经济的20%，房地产投资占gdp的13%以上，成为中国经济的重要驱动力。

“中国的住宅已经从全民居住时代进入基本宜居时代。”恒大集团研究院院长任泽平表示，中国城市住宅平均面积已从45平方米左右增加到89平方米。我国城镇居民从筒形建筑走向住宅小区，从全民蜗居走向基本宜居，住宅产业取得长足进步，主要得益于90年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。

舍改革:10年内1亿多住房困难人口

“出棚入楼”

2013年，矿工任勇拿到了80多平方米新房子的钥匙。46岁时，他出生在父亲在矿井里建造的一个10平方米的土窑里。90年代一场大雨塌了，他盖了一个40平米的砖房。

山西省住房和城乡建设厅厅长李栋梁表示，山西是中国典型的煤炭能源地区，因为有许多国有工矿企业。那时候城市是因为矿山而设，区是因为工厂而设。大部分企业产后居住，形成大量城市和国有工矿棚户区，居住条件差，基础设施匮乏，居住环境肮脏，水电等基本生活条件难以保障，甚至出现严重的地质和火灾隐患。

2005年，辽宁省率先启动矿区和老工业区棚户区改造计划，标志着我国棚户区改造工程的启动。2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快棚户区改造。

中国财经学院11日发布的《2018-2019年中国住房报告》指出，在我国多渠道、多元化的住房保障体系下，“十二五”期间，全国城镇共启动保障性住房项目4033万个，超过3600万个任务。从2008年到2017年的10年间，全国共改造棚户区3907万套，1亿多棚户区居民出棚入楼。

今年5月，国务院常务会议再次决定，实施2018-2020年棚户区改造三年计划，改造棚户区1500万套。加大中央财政补贴、财政和土地使用支持力度，兑现改造1亿人口城市棚户区和城中村的承诺。

二手房改革:从“重建设”到“重保障”

中国财经学院11日发布的《2018-2019年中国住房报告》指出，与中国改革开放相适应，近40年的住房改革创造了巨大的奇迹。但与此同时，在过去的40年里，中国的房地产发展积累了严重的问题。

倪鹏飞表示，房地产市场存在结构性泡沫破裂或继续扩大的双向风险。存在房地产金融杠杆率快速上升且仍在违规加杠杆的风险。宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。

"住房存量的水平提前了."倪鹏飞坦言，2016年城镇居民人均住房建筑面积达到36.6平方米，高于2020年人均35平方米的规划目标。建筑面积和新开工面积仍在快速增长。截至2018年10月，全国住宅建筑面积达到54.2344亿，仅2018年1-10月新开工住房面积就达到12.39亿；供需严重不匹配。包括五个结构性问题:商品房比例高，保障房比例低，自有房比例高，出租房比例低，特大城市住房少，中小城市小城镇住房多，高收入家庭住房多，低收入家庭住房少，户籍人口住房多，外来人口住房少。

倪鹏飞说，理想的住房目标应该是实现住房，带动经济增长，促进社会公平。但住房的实现并不意味着每个人都有自己的产权住房，而是居民家庭，根据自己的情况，可以住自己的房子，也可以住部分产权的房子，也可以租没有任何产权的房子。

事实上，各地都开始更加重视安全。根据北京市2017年发布的土地利用规划，北京市计划5年内提供6000公顷土地，需要建设住房150万套，其中产权房100万套，租赁房50万套。从今年起，深圳新增住宅用地比例不低于60%，严格控制大型高档商品房用地，同时增加新出让住宅用地比例。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员江雪梅表示，过去，经济适用房系统的管理非常出色，空一些城市的经济适用房率很高；经济适用房的住房结构不平衡，长期经济适用房很少。

“住房保障制度已经从‘保基本’转变为‘促发展’。”江雪梅表示，今后，政府将在加大保障房运营力度的同时，加大保障力度，使政策能够长期运行。例如，要重点发展租赁市场，合理安排租赁住房，促进梯度消费，实行租金管制，建立人性化的租赁制度。适度供应长期保障性住房，并长期封闭运行，长期有效解决住房问题。

目前，我国已在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展了购买公共租赁住房运营管理服务试点。2019年底前，总结试点项目的经验和成果，为提高公共租赁住房运营管理能力提供支持。