{房讯}房企“钱紧”这半年： 规模央企盈利跌去八成

本篇文章2815字，读完约7分钟

在过去半年新冠肺炎房地产业患肺炎的时候，房地产企业的钱袋子受到了什么影响？从最近几家房地产企业披露的半年业绩预测来看，现实比想象中更严峻。

7月13日，招商局蛇口(001979.sz)宣布上半年公司经营业绩同比下滑，归母公司净利润下降79.59%~83.67%。同样是央企的欢乐城控股(000031.sz)也不好过。预计上半年净利润为4.5亿至6.5亿元，同比下降65%至76%。

虽然楼市在稳步复苏，但房地产企业半年利润直接减半，还是让投资者大跌眼镜。不仅如此，许多大型房地产企业上半年的销售都是“红灯”，同比下滑超过两位数，年度目标完成率不到40%，行业排名也一落千丈。

“大部分房企下半年压力大，龙头房企抗风险能力强。对于中小房企来说，生存环境更加艰难。预计短期内难以扭转趋势，行业整体盈利能力将面临压力。”诸葛房产数据研究中心分析师陈晓认为。

疫情打击了房地产企业的利润

与“注水”空的销售数据不同，当中期报告的披露期到来时，房企的半年利润被赤裸裸地放在了聚光灯下。

最先亮出底牌的公司有:招商局蛇口、欢乐城、南山控股(002314.sz)、中南建设(000961.sz)、田健集团(000090.sz)、月红苑a(000573.sz)、金滨发展(000897.sz)等。

小型房企南山控股的业绩下滑最为惊人。上半年，公司预计上市公司股东应占净亏损1.45亿~ 2.89亿元，下降193.22%~285.79%，基本每股收益-0.11~-0.05元。

东莞房地产公司粤宏源甲也是如此，期间上市公司股东应占净亏损估计为750万至1500万元，同比变化115.53%至131.06%；每股基本亏损0.0231~0.0116元，去年同期每股盈利0.0776元。

在疫情的冲击下，小户型房企的生存环境确实不容乐观。然而，大型房地产企业的业绩也出现了大幅下滑，给即将到来的房地产过渡期蒙上了阴影。

根据招商局蛇口官方数据，报告期内，集团预计上市公司股东应占净利润同比下降79.59%~83.67%，录得8亿~ 10亿元；基本每股收益将在0.04~0.06元左右，去年同期为0.60元。

“自年初新冠肺炎爆发肺炎以来，公司采取了减租、停建等措施，业务运营受到不同程度的影响，营业收入和投资收入均较预期下降。”商人蛇口解释。此外，由于结转项目的区域结构，毛利率逐年下降。

事实上，这三年来，招商局蛇口各项利润指标的增速一直在逐年下降，其中归母净利润增速依次为28.06%、20.42%和5.20%，逐渐创出历年新低。去年公司毛利率34.65%左右，也是近三年来的最低水平。

值得注意的是，去年同期，招商局蛇口通过增资扩股转让其子公司股权，导致税后净收入22.26亿元，也导致今年归属于母公司的净利润大幅下降。

欢乐城也是央企但没有前者大，同样处于盈利困境。上半年，欢乐城预期净利润4.5亿至6.5亿元，同比下降65%至76%；基本每股收益在0.1~0.15元左右。

受疫情影响，上半年购物中心客流量和入住率双双下降，直接导致租金收入下降；酒店客房入住率大幅下降，收入也逐年下降；最重要的房地产板块，期间公司满足收益结算条件的商品房资源同比减少，结算产品结构变化导致商品房销售收入同比下降。

与招商局蛇口类似，欢乐城的盈利能力已经下降。去年公司净利润等指标增速较前两年有所放缓，甚至第三、四季度扭亏为盈，导致欢乐城年度非净利润扣除同比增长不到一个百分点。

据陈晓分析，疫情对房地产行业的影响是显而易见的。一季度，房地产企业业绩受到严重影响。第二季度，随着疫情的消退，市场逐渐复苏，房地产企业的销售业绩开始明显改善。但上半年整体下滑较去年同期明显。

幸运的是，在疫情下，仍有企业实现了正增长。其中，中南建设预计上半年返母净利润增长50% ~ 70%；由于项目结转，田健集团预计其半年利润将翻倍至12亿至13亿；金滨发展也扭亏为盈，净利润1.4-2亿元。

年度销售目标面临压力

从前期指标的销售数据来看，今年业绩承压的房地产企业名单远不止这些。

根据嘉里的数据，保利发展(600048.sh)销售业绩下滑13.31%，融创中国(01918.hk)下滑8.98%，绿地控股(600606.sh)下滑20.82%，新城控股(601155.sh)跌出行业前十，销售下滑21.76

此外，华夏幸福(600340.sh)、远洋运输集团(03377.hk)、泰和集团(000732.sz)、蓝光发展(600466.sh)、首创置业(02868.hk)的销售额均出现两位数下滑，行业排名也出现不同程度的下滑。

房地产龙头企业融创去年改变了高增长趋势。上半年合同销售额1952.7亿元，同比下降8.82%，合同销售面积和平均销售价格同比分别下降4.66%和4.37%。2月份最低，融创销售额仅为122亿元，同比下降33.17%。

按照全年6000亿元的销售目标，融创上半年的完成率只有33%。CICC预计融创上半年结算毛利率将同比下降6个百分点，但处置金科股权预计将带来约17亿元的收入，为上半年业绩提供额外支持。

从销售目标完成程度来看，今年上半年，近一半的36家房地产企业的目标完成率不到40%。除融创外，远洋运输集团和R&F地产(02777.hk)的目标完成率也低于35%。

壳牌研究院高级分析师潘浩认为，今年该行业的整体利润面临压力。在今年公布业绩目标的30家房地产龙头企业中，上半年平均完成率为41%。按照行业传统的下半年业绩比，房地产企业的目标完成情况还是符合预期的，但是下半年完成率低的企业销售压力还是比较大的。

销售业绩承压，房企抢占窗口发债集资。仅从7月份开始，厦门建发、SIIC发展(600748.sh)、世界银行(002285.sz)、陆家嘴(600663.sh)、招商局蛇口、法华集团纷纷发行超短期融资券，以替代债务，储备过冬粮食。

法华股份有限公司(600325.sh)拟设立租赁住房专项自查支持计划，融资金额不超过50亿元人民币，融资期限高达18年。公司还为控股股东法华集团的供应链abs和供应链abn提供反担保，总融资规模不超过200亿元。

房地产企业的无形利润“黑洞”，永无止境的债务，也重新浮出水面。其中，华夏幸福(600340.sh)拟对平安资产管理进行永久债务融资，金额不超过60亿元；华侨城(000069.sz)还计划发行5亿美元4.50%的可持续资本安全优先担保。

“疫情影响下，房企销售压力大，目前融资环境比较乐观。为了缓解财政压力，发行债券的现象更加频繁。”陈晓说。以法华为例。截至一季度末，公司净负债率较去年年底下降11个百分点，但仍高达197%。

但陈晓认为，为了疫情过后迅速恢复市场，目前的货币环境相对宽松。随着疫情影响逐渐消退，市场会恢复正常，政策会及时调整，金融杠杆短期内会反弹，但这只是暂时现象。