{房讯}单周近300亿 半年报披露前夜房企提速“补血”

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在营销计划的同时，还有房企的融资计划。7月9日，凯撒宣布计划发行7亿美元高级票据，最高利率为11.25%。据《今日北京商报》不完全统计，仅在过去一周，就有十多家房地产企业发行债券，包括融创、绿城等品牌房地产企业。融资规模(含计划)约289亿元人民币。他们外部融资的目的是为现有债务再融资。据业内人士介绍，受疫情影响，各地纷纷出台扶持政策，这不仅是很多房企需要资金储备的时候，也是房企对外融资的“窗口期”。

多维变化

据今日北京商报统计，房企发行美元债券6宗，总规模约192亿元；超短期融资券4宗，总规模63亿元。总的来说，上述融资的收益大多用于“借新还旧”，意在对现有债务进行再融资。

其中，7月9日，凯撒计划发行7亿美元高级票据；7月8日，云南城投计划发行8亿元超短期融资券；7月8日，招商局蛇口拟发行30亿元超短期融资券；7月7日，绿城中国成功发行3亿美元五年期优先债；7月7日，融创中国计划发行两张高级票据，总额为10亿美元...

关于房企的密集融资行动，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，受疫情影响，所有房企都面临资金压力。在不确定的外部市场下，保持充足的资本储备是抵御未知风险的关键。最近，大多数房地产企业都在打折促销，以加快资金的提取，但这一金额相对滞后，外部融资是保证企业正常运作的有效手段。此外，下半年是房企蓬勃发展的时期，一些战略安排也需要资金支持。

北京商报今日获悉，除了美元债、超短期融资券等常规融资外，房企也在积极拓展各种融资手段。以中国金茂为例。7月3日，中国金茂与配售代理达成配售协议，配售约6.02亿股新股。公告称，预计净收入约为34.16亿港元，中国金茂计划用净收入竞标土地和偿还债务。

与股权融资不同，碧桂园发布了“以股代息”的方案。按照计划，碧桂园最多发行8.3亿股左右。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以股代息也可以视为一种“变相”融资方式，发行人可以通过减少交易环节来降低相关交易成本。

头部效应

根据Cree房地产研究院近日发布的报告，2020年上半年房企新债融资成本较2019年全年下降0.72个百分点。具体而言，国内债券融资成本为4.14%，较2019年全年下降1.18个百分点，主要是由于上半年短期债务发行增加，宏观短期流动性宽松，使得各梯队房企国内融资成本下降。

从数据上看，房地产行业整体融资成本在下降，但这并不意味着低利率融资的“红利”惠及所有房企。

以今日北京商报整理的13家房地产企业为例，绿城中国在此期间发行的5年期3亿美元优先债票面利率仅为5.65%，也创造了绿城中国中长期美元优先债发行历史最低水平。

然而，当代地产将发行的2.5亿美元绿色优先票据的票面利率高达11.5%。北京商报今天获悉，今年以来，当代购房者已经多次发行高利率债券。2月20日，当代地产宣布发行2022年到期的绿色优先票据，票面利率11.8%；2月27日，当代地产宣布将发行2024年到期的绿色优先票据，票面利率为11.95%。发行上述票据的净收益用于对某些现有债务进行再融资。

随着时间的推移，法明集团的高利率债券发行一度引起市场关注，票面利率高达22%。值得一提的是，如果法明集团在债券到期日未能按照债券条件支付任何到期金额，美元债券的利息将从22%+10%飙升至32%。

谢逸枫表示，除了房地产企业自身创造的品牌效应外，企业的信用评级、盈利表现和整体负债率都会影响融资利率。由于马太效应，房企融资越来越接近头部。特别是在目前销售业绩不佳的情况下，资本市场也有意“择优”，一些房企无奈高利率发债。

克里房地产研究院在报告中也指出，总体来看，由于领先房地产企业在偿付能力上的优势，在经济短期流动性宽松的情况下，领先房地产企业的融资成本优于中小房地产企业，且降幅大于之前。

偿还债务的高峰期即将到来

“受疫情影响，在房地产销售被‘叫停’的同时，住房融资的步伐也放缓了。”谢逸枫说，为了应对疫情的影响，各地出台了扶持政策，住房企业的融资门槛也相应降低。当前节点也可以理解为房企对外融资的“窗口期”。此外，随着市场的复苏，公有住房企业积压的融资需求也得到集中释放。"归根结底，房地产公司缺钱."谢逸枫进一步指出。

房企密集发债的背后，是新一轮偿债高峰的到来。根据嘉里的数据，今年7月份，房地产企业将有32笔债券到期，总额为554.84亿元，比上个月大幅增长91%，所有房地产企业都将迎来新一轮的偿债高峰。

根据壳牌研究院发布的数据，2020年下半年，房企的债务偿还将达到峰值。境内外融资券到期规模约5588亿元，同比增长58%。部分债务集中到期，2020年下半年房企偿债高。

对于下半年房企的偿债压力，严跃进指出，为了避免债务违约，“借新还旧”是房企的惯用套路，但最根本的还是要在营销方面下功夫，加快资金回笼。今年下半年，由于资金压力，大型房企可能会放慢征地步伐，只选择最“正确”的土地，而中小型房企则会放弃一定的规模需求，专注于萎缩发展。

诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮预测下半年房地产市场。王小妮认为，随着下半年积压需求的进一步释放，个人房贷和首付将进一步改善，房地产行业的资金将以同比速度进一步收窄，不排除转正的可能。但很明显，虽然上半年房地产企业内债融资环境有所改善，但信托发行规模仍然受阻。