{房讯}下半年房地产市场将平稳恢复增长

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上半年，中国房地产市场逐步稳步复苏

2020年上半年，中国房地产市场在经历了1月和2月的大幅下跌后，继续保持稳定复苏。总体而言，市场复苏基本符合预期。预计1-6月全国商品房销售面积同比增长-7%，商品房价格同比增长2%左右，新开工面积同比增长-6%左右，房地产开发投资实现正增长，而1-5月相关数据分别为-12.3%、-1.7%、-12.8%和-0.3%。

受疫情影响，今年1-2月，除房价外，所有与房地产相关的指标均出现大幅下滑。其中，商品房销售面积增长-39.9%，新开工面积增长-44.9%，开发投资增长-16.3%，商品房价格增长3.3%，明显低于去年同期。此后，整体楼市保持了小幅下跌，稳步回升。1-3月和1-4月，商品房销售面积分别增长-26.3%和-19.3%，房地产开发投资分别增长-7.7%和-3.3%，商品房价格分别增长1.2%和0.7%，明显低于去年同期。

空城市房价的分化出现了新的变化。从开发投资和销售来看，中部地区下滑最严重，复苏最慢，而东北地区普遍下滑，但复苏缓慢；从城市房价的变化来看，出现了分化的新情况。多种来源的数据显示，2020年5月，一线城市房价上涨较快，二线城市房价稳步上涨，三线城市房价相对稳定，四线城市房价略有回调，表明不同级别城市楼市继续分化。此外，所有城市都出现了“升、平、跌”的分化，这表明房地产市场已经从一、二、三、四线城市之间的分化，转向大都市区与城市群之间、非大都市区与城市群之间的分化。

疫情影响、结构性潜力、政策决定了楼市未来走势。目前结构性潜力依然存在，疫情得到有效控制，决定了综合预期稳定良好。房地产调控政策不变，套期保值需求增加，决定了仍然有推动市场逐步复苏的动力。监管继续严格，但宽松的货币环境使资金有可能溢出到房地产市场，这表明开发企业的资金来源增长远高于开发投资。刚性需求受到了一定程度的影响，但改善需求，尤其是避险需求有所增加，说明房贷恢复较快。此外，地方政府还增加了土地拍卖，削弱了行政调控，并采取多种措施帮助相关企业。在上述共同努力下，房地产开发企业的财务压力得到缓解，销售额和价格上升，投资和建设也加快了。

两个规律三个因素影响楼市新分化:两个规律指的是城市的“不平等增长”和金融的“太穷爱富”。随着城市人口的增长，房价会以不同的速度上涨，金融机构更愿意贷款偿还低风险的富人，而不是高风险的穷人。三个因素包括:经济基本面、土地供应、金融杠杆。相对而言，一二线城市、中心城市、大都市区、城市群公共品好，经济增长潜力大，人口流入量大，但土地供应相对紧张，相对宽松的货币环境导致部分资金在城市间流动，房地产投机观念依然存在，这决定了城市房价的分化呈现出新的变化。

下半年房地产市场走势分析与判断

目前，在没有重大政策变化和新的外部冲击的情况下，预计下半年中国房地产市场将继续稳步复苏和增长。

首先，今年有望恢复稳定。整体来看，预计商品房价格同比增长5%左右，商品房销售面积同比增长-5%左右，房地产开发投资同比增长3%-7%。从时间上看，会呈现月度边际递减复苏趋势。从空来看，各地的恢复程度各不相同，这种差异继续加剧。中心城市、大都市区、城市群恢复良好，甚至可能过热，其他城市恢复缓慢，甚至可能陷入衰退。

第二，潜在的隐忧值得关注。首先，土地价格显示出快速上涨的迹象。1-5月，全国土地交易量同比仅增长-8%，但交易价格同比增长7.1%。以此计算，地价涨幅高达15.1%，部分城市再次出现“地王”。所以要防止类似2015-2016年一轮“地王”导致房价上涨蔓延的局部过热；其次，个人房贷和存款、预付款是有区别的。此前两个指标的变化几乎是同步的，但从1月到5月，前者同比增长-0.9%，后者增长-13%，反映了投资需求比例的增加和杠杆购房比例的扩大。此外，许多城市租金下降，房价上涨。一些城市使用各种方式为房地产投机融资；第三，一些城市面临过热的风险。由于房地产的长效机制尚未完全建立，市场各方仍有投机冲动，且上述规律主导，部分热点城市中心、大都市圈、城市群楼市面临过热风险；最后，在一些城市，存在住房/住房和库存增加的风险。一些非热点城市、非大都市区、城市群中小城市，因为不在调控范围内，这两年经历了楼市过热。随着疫情的影响，经济增长放缓和需求下降，空住房和库存增加的风险已经开始暴露。

第三，落地风险和落地必须警惕。虽然目前房地产市场稳定，风险总体可控，但一些风险因素仍需高度警惕。首先，楼市整体风险依然存在。据课题组计算，2019年，我国城市平均房价收入比高达1: 9.1。据西南财经大学研究小组称，2017年全国城市空入住率高达21.4%。2018年，家庭负债收入比上升至86.9%，2019年174家房地产企业加权平均净负债率达到91.37%。这些明显高于合理范围；其次，宏观经济形势面临不确定性。存在外国流行病、国际经济和国际关系进一步恶化的风险。如果情况持续恶化或出现新的影响，会导致居民创业、就业、收入持续恶化，或者导致住房刚性显著下降、需求改善；最后，楼市预期复杂、敏感、多变。虽然目前楼市总体稳定并有所改善，但外部环境和楼市的波动很容易导致预期的逆转。以上三点决定了超过一定范围的震荡和变动会造成市场剧烈波动。

完善房地产长效机制的对策建议

房地产市场的未来趋势取决于环境变化和政策反应。基于房地产的重要性和房地产市场内外的环境变化，我们应该把稳定房地产市场作为一个重要的宏观经济目标，把确保房地产市场的稳定，即稳定的复苏和增长，作为房地产市场监管的目标。因此，提出以下建议:

首先，我们应该保持我们的监管权力。促进市场稳步复苏和增长。坚持“房无投机”的导向、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标和“按市落实政策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于楼市超出合理范围的个别城市，国家和相关省市监管部门应根据监测预警水平，启动约谈、问责，完善管控政策措施。

第二，释放市场潜力。在持久防疫、稳定预期、做好规划的基础上，努力释放结构性潜力，在保持稳定的同时取得进展。首先，释放空.的潜力支持中心城市郊区、大都市周边和城市群内部的中小城市住房发展，增加资金和土地供应，也有利于房价的下降。同时，加大基础设施向周边地区的延伸，加大优质公共服务向周边地区的扩散；第二，释放商业形式的潜力。加快旧城更新、旧房改造和配套基础设施建设投资；第三，释放需求潜力。在抑制房地产投机的同时，要着力提高住房需求，拉动刚性需求。结合新型城镇化，实施“新市民住房工程”，加大新市民保障性租赁住房建设。

第三，完善长效机制。一是区分政策属性，完善“一城一策”调控机制。继续坚持“房无投机”的定位、“三稳”的目标、“无刺激”的原则；坚持全国统一或不变的监管政策体系和普遍政策；具体的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“视时间和地点而定”；实现一般静态制动和混凝土变应变的结合。二是实行全面覆盖，构建双向发挥的联动机制。监管全面覆盖:全国所有城市都要纳入监测监管范围，避免以往只提价格的弊端，将人口、住房、土地、金融、舆论等重要指标纳入监测监管范围，将督察范围扩大到前期规划、规划和市场预期，特别是编制应急预案。双向联动调控:在增加人口流入的中心城市、大都市区和城市群的土地、资本和住房供给的同时，也减少了上述人口萎缩地区的供给，以防止大起大落。三是区分政策类别，完善“管住放管”的责任机制。建立国家监测和预警系统。整合我国各级政府房地产相关部门的监管体系。明确统一管理的内容:国家、省市应将房价、商品房销售比例、空购房率、地价、供应量、闲置率、抵押贷款规模和比例纳入监控指标体系，并划定各项指标的允许区间、红线和底线。明确下放权力:对行政法规、土地审批、利率、首付比例、房地产税率等自主决策。，将财税政策交给地方政府自主决策，同时制定决策规则和自由裁量区间。完善监管机制:根据监管内容，建立并实施实时监测预警市场和监管政策执行体系。对于分散的事项，应进行“飞行检查”和监督。落实主要责任:明确管理和发布的职责分工，对超出目标范围或红线的城市和违反决策规则的城市自动启动约谈问责机制。第四，抓住关键指标，建立指标联动的动力机制。将人口等相关指标纳入上述监测监管指标体系，将人口流入规模、土地供应定额和资金控制定额联系起来，将商品住宅价格、库存比例、空购买率、人均面积、住房存量/销售比例与土地和资金供应联系起来，根据不同住房指标的表现，不同程度地增减土地、资金、基础设施和公共服务。五是将房地产调控纳入应急管理体系，建立自动应对管理机制。

(作者是国家经济战略研究院研究员，城市与竞争研究中心主任)