{房讯}一线城市楼市：挂牌增交易减冷暖各不同

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随着疫情影响减弱，二手房成交量上半年呈现先抑后升的特点，但同比有所下降。走访北京、上海、广州等地，了解到今年上半年，二手房整体价格保持稳定。业内普遍预测，下半年商品房交易将保持稳定。

需求改善支撑6月交易反弹

保利投资研究院监测显示，上半年全国22个城市二手房成交超过61万套，同比下降16%，低于往年同期。但随着疫情影响减弱，在供应增加、学区房屋交易旺季等因素的推动下，6月份各地二手房交易量同比增长，达到近几年同期的较高水平。其中，一线城市和部分核心二线城市的交易量达到阶段性高峰，体现出三大特点:

一是逐渐从疫情影响中走出来，二季度复苏势头明显。走访上海几个郊区，我们发现，虽然二手房上市价格一直在上涨，但成交价格总体保持稳定。根据中原地产的数据，5月份上海的成交量攀升至2.8万套，为2016年10月以来的最高水平。6月份成交量依然达到2.6万套，虽然温度有所下降。据仲量联行分析，二季度，受疫情拖累的购房需求逐渐释放，大量新供应为购房者提供了更多选择，因此上海商品房成交量大幅反弹。

随着北京市突发公共卫生事件应急响应级别降至三级，房地产中介也开始活跃起来。链家双桥店经纪人张铁强说，上半年他管辖的房价变化不大。排除“疫情影响看房，导致前一笔交易下滑”这一因素，第二季度的交易正在好转。

壳牌研究院的数据显示，5月份北京二手房平均成交价格为6.2万元/平方米，较上月上涨8%。根据诸葛的房源搜索数据，6月份北京二手房价格呈现负增长，平均市场价5.8万元/平方米，较上月下降0.51%。诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮表示，北京疫情爆发导致部分中介机构暂停营业，买家入市步伐被推迟。

第二，需求释放得到改善，空房买家的议价价格上升。广州德成行房地产公司的中介李，最近每天都在朋友圈发上市信息。他说现在有很多人出价，所以很难以市场价格达成交易。如果想快点卖，只能把价格压下来。最近刚换房的广州市民王先生说，他买的二手房已经挂了半年了，成交价比上市时低了100万。

同样的事情发生在北京。张铁强说，现在空房买家的议价正在上升。他负责的朝阳区双汇苑小区的一套房子，一年前的挂牌价格是450万，现在降到了420万。客户准备了400万，基本和房东达成协议。

在上海，随着市场的复苏和需求的释放，很多中介销售人员普遍感觉到总价300万元的二手房议价价格空在缩水。5月后，约500万元的房子开始活跃起来，空房源超过1000万元的二手房成交价格超过5%，与之前没有太大差别。

三是学区房支撑底层，带动量和价上涨。虽然市场对买房的预期不同，但是学区房交易旺季的到来带动了二手房交易的增长。据中原地产统计，受北京西城区新居政策影响，5月份西城区成交量增长3倍，达到1500套。

事实上，自北京“317”调控以来，拥有优质学区资源的西城一直支持北京二手房市场的交易。据壳牌研究院最新数据显示，北京约有50%的房屋是通过置换方式购买的，而换房的动机是由居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住/居住的需求所激发的

“随着西城区高单价成交比例大幅上升，西城区在全市成交比例从7%上升到12%，带动平均成交价格大幅上涨。”壳牌研究院的徐小乐表示，不包括西城区，北京二手房5月份的平均成交价格上涨了3%左右。

今年上海小学初中招生实行“公民同招”，私立学校招生以抽签为主，增加了招生的不确定性。有些家长选择优质公立学校的学区，是为了保证孩子能进入好学校。因此，公立学校的学区房价格大幅上涨。很多中介说，今年学区房价格上涨了10%-20%。

下半年住宅交易势头可能放缓

据国家统计局初步测算，6月份，4个一线城市二手房销售价格环比上涨1.0%，增速较上月下降0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别增长0.7%、0.4%和0.8%。从同比来看，6月份一线城市二手房销售价格同比上涨5.2%，环比上涨1.1个百分点。

招商局证券认为，第一季度，许多政府出台了各种房地产支持政策，对冲疫情带来的风险，短期内推动了楼市交易，这首先体现在一线城市。

在供给方面，配套政策主要包括允许房企延期或分期缴纳土地出让金，推迟商品房开盘和竣工，调整预售条件和预售资金监管，调整土地出让招标债券比例，加大对企业的信贷支持，对企业实行税费扶持政策，增加土地供给。

上海市发改委巡视员王口珠表示，上海将出台政策降低房企入市成本压力，提振企业投资信心。比如今年开工的房屋项目可以延期缴纳城市基础设施配套费，符合条件的房屋企业也可以延期缴纳土地增值税。

在需求方面，支持政策主要集中在增加住房公积金支持、发放住房补贴、放宽公积金贷款条件、支持人才购房、降低人才落户门槛等方面。3月以来，密集出台了很多人才政策:天津放宽了技能型人才落户，广州、苏州降低了人才落户门槛。张大伟认为，城市吸引人才的力度加大，在一定程度上推动了房地产市场的交易。

由于部分城市房价上涨趋势显著，部分热门楼盘再现“抢房”现象，推高了房价上涨预期。7月以来，深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市收紧了房地产调控政策。比如深圳将把落户买房期限延长到3年，提高二套房首付比例，增加交易税费。

“收紧调控政策的城市都有一个共同点，那就是市场火爆，房价大幅上涨，炒作氛围浓厚。”张大伟认为，过热城市楼市调控政策的过重表明，随着市场回暖，今年上半年以来保持楼市稳定的政策取向可能在7月份开始改变，抑制房价过度上涨的限制性政策将逐步增加。

中国指数研究院常务副院长黄宇认为，短期内，房地产行业仍面临一定压力，未来将有更多地区优化调控政策，难以放松限购、限贷等主要政策稳定市场预期。58房屋研究所所长张博表示，2020年房地产市场的整体稳定不会受到太大影响，房价和地价的稳定仍在意料之中。

仲量联行认为，由于疫情延迟的住房需求已经在市场大量新供应集中的情况下释放，下半年需求侧政策可能不会大幅放松，宏观经济不确定性依然存在，预计2020年下半年住宅交易势头可能会放缓。

业内人士预测，2020年下半年，房地产市场的走势将主要取决于信贷政策的变化，如果房价上涨过快，城市调控将继续加强，监管部门保持市场稳定的趋势不会改变。

宏观经济影响预计刚需要的人压力会很大

从二手房价格上涨和下跌的城市数量来看，根据国家统计局的数据，6月份价格上涨的城市数量为50个，与5月份的41个相比呈上升趋势。

业内人士认为，虽然二手房价格上涨的城市数量开始增加，但不同市场实体的预期也开始发生变化:中国指数研究院分析，中产阶级因疫情增加了预期收入的不确定性，短期购买力受损。卖房风险偏好下降；想提高需求的人受疫情影响较小，有规避风险的资产需求，所以出现了购房意愿增加的现象。

发现北京和广州都只是需要观望，二手房销量增加，但资产价格没有下降反而上升。业内人士认为，从刚刚需要的角度来看，疫情的影响使企业收入不稳定，进而影响员工收入。这导致目前的豪宅市场“一房难求”，而刚刚需求的房子销售情况相对一般，这种结构性市场可能会持续到下半年。

“广州楼市目前存在一定的购买力不足因素，很多房东迫于经济压力被迫出手。”一些市场分析师指出，由于有资金周转问题的群体越来越多，二手房交易量将进一步增加并保持高位。与此同时，高净值个人将继续利用房地产作为对冲渠道，进一步购买房地产资产，因为融资更顺畅。

中原地产的数据显示，广州二手房销售数量从去年年初的4万多套增加到今年上半年的8.7万套左右。房地产分析师邓志浩表示，经济下行和资产价格上涨同时存在，房价上涨和低价出售也可能同时发生，这与经济下行对就业和收入的影响有关。

许多受访的房地产专家认为，以北上广为代表的中国重点城市二手房成交量将在房价稳定、供应量增加的基础上于下半年扩大。然而，在新住房供应的市场环境下，需求很难萎缩。“在目前的经济形势下，教育等资源稀缺、投资回报相对稳定的投资对象仍将吸纳市场资金，市场热情将持续。”中原地产首席分析师张大伟认为。

由于疫情对经济影响的不确定性，特别是国外经济复苏的不确定性，可能会影响消费者信心。“我们只能拭目以待，看看后续经济和企业的复苏情况，才能判断得更清楚。”通策集团首席分析师张宏伟表示。