{房讯}“暂停键”重启 五一楼市回暖

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5月5日，李友又一次以近2万步占领了100多位好友的微信运动封面。“我给你看看微信步数。这两个星期基本上是一万多步，5月2日我又快走了三万步。”北京二手房中介李友打开微信竞选页，高走的断行再一次从侧面证明，他休息了近两个月，进入了一种看热闹的生活。

2020年，一场突如其来的疫情导致很多行业按下了“暂停键”，房地产行业也不例外。空售楼处被小区外的二手房中介封锁，各种场景历历在目。随着疫情防控形势的改善，楼市开始回暖。

看到的营销技巧比买到的要多

" 4月后，手表销量的复苏更加明显."李友表示，由于疫情防控形势等因素，春节过后，市场基本处于停牌状态。我每天做的就是看能不能通过app先找一两个准客户聊聊天。4月以后，很多网上聊天的客户陆续回京，访客数量明显增加。

中原地产数据显示，2020年五一假期前4天，北京新签约住宅网666套，签约二手房网139套，签约总量805套，较2019年同期376套增长114%；深圳2020年5月1日前4天签约商品住宅网299套，较2019年小长假同期286套，增长4.54%；在广州，五一前三天签约352套，较2019年同期302套增长16.56%。

值得一提的是，很多地方买房也促进了楼市的快速进入。根据江西省住房和城乡建设厅发布的官方微信号“江西住房建设”，江西各地房地产行业协会积极响应省委、省政府发起的“五一热”的部署和号召，省、市、县三级协同组织全省100个城市、千家企业、千家门店的“红五月”房地产消费季。

在济南，各大房企都在大力组织恐龙展、风筝节、艺术展来吸引游客。此外，价格打折，并增加礼品以吸引买家。比如“购房10年物业费”、“买地下室免费置物架”等。

北京也通过花式营销来欢迎顾客。比如有的项目直接降价30万，有的推出“无忧购买季”，认购1万，享受60天内无忧退房，推荐客户享受1万元大礼。

“多看多买的现实并没有改变。有些业主的房子已经挂了七八个月了，有很多人看着，但仍然没有动静。”李友承认，五一市场已经回暖，但远没有“热”。他说，虽然网上上传很梦幻，感觉疫情期间的需求在这两天释放的很快，其实只能说市场逐渐恢复到疫情之前，但并没有超出想象的热度。”很多管家选择看房，是因为疫情导致离京计划暂停。"

楼市重启，市场逐渐回暖

至于5月1日楼市成交量的增加，中原地产市场总监张大伟表示，年初因疫情滞后的签约开始逐渐恢复，这也是网上签约数据明显增加的主要原因。“疫情基本稳定，地方经济恢复较快。对于房地产市场来说，4月份的平均恢复水平已经超过了去年同期的80%。北京预计从5月到6月将逐步恢复13000多台。”

上海一居房地产研究院最新报告显示，2020年4月13日二手房成交量与去年3月持平，需求被密集释放。具体来说，易居研究院4月份监测的13个城市二手房成交量约为7.2万套，环比增长37.0%，同比下降19.4%。

土地方面，益居地产研究院报告显示，4月份40个典型城市土地交易面积5711.9万平方米，较上月增长103.9%；同比增长24.2%。

上海一居房地产研究所研究员王若臣表示，疫情对一季度土地市场影响很大。随着形势好转，前期被挤压的正常需求得到释放，交易量大幅增加。

张大伟表示，从全国市场来看，一季度积压的购房者逐渐进入市场，市场迅速恢复。一些二三线城市的户籍政策宽松，促进了市场的稳定和复苏。整体来看，4月份楼市持续回升，对于部分城市来说，开始回升到去年的平均水平。

中原地产数据显示，2020年1-4月，全国房地产调控政策238次，比2019年同期的164次上升45%。其中，4月份国家房地产调控政策继续频繁出台，一个月内房地产调控67次。

“活而不投机”不宽松，“稳定”也一样

至于疫情过后的房地产市场，业内很多人认为“房无投机”仍然是房地产发展的红线，热钱很难集中流入。虽然部分城市会出现“红五月”、“红六月”，但整体来看，市场很难长期保持高位活跃，价格也很难大幅上涨。

张大伟表示，尽管市场成交量有望迅速回到去年同期的平均水平，但本地价格也有小幅上行的可能。但在整体房市不炒的背景下，市场预计不会出现大幅波动。

野村证券中国宏观经济研究报告还指出，政府预计将保持对房地产行业的谨慎态度，以避免房地产泡沫和随后可能出现的房地产市场收缩。

最近的数据调查显示，96%的被调查家庭至少拥有一处房产。此外，56.5%的被调查家庭有负债，平均负债余额为51.2万元/户。住房是被调查家庭资产负债表中最大的资产项目，占全部资产的59.1%，抵押贷款占负债居民全部负债的75.9%。

同时，2020年第一季度，居民购房杠杆率略有上升。数据显示，第一季度，全国居民杠杆率为32.1%，比上个月上升0.7个百分点，家庭部门杠杆率继续上升至57.7%，比上个季度上升1.9个百分点，比去年同期上升4.6个百分点

此外，库存压力和不断上升的去化学化也决定了房地产市场未来很难大幅升温。数据显示，2020年第一季度，我国商品房新增建筑面积和销售面积将继续下降，预计到第三季度，我国商品房潜在供需比将继续上升，从而加大了去建设的压力。3月份我国商品房潜在供需比为1.12，环比增长0.5%，同比增长18.2%，继续处于供大于求的趋势。

王若尘认为，调控的取向必须坚持住不炒的原则，房地产调控的大门不太可能打开。在这种背景下，未来几个月10个城市的库存和脱化学品周期可能仍会上升，而供需比预计将持续上升至第三季度，脱化学品压力将继续加大，市场将继续降温。